文档介绍：什么是
在咨询公司为建设方提供的咨询服务中，前期要做的三大规划： 1 、； 2、投资规划（类似投
资估算）； 3 、资金规划。前期的三大规划是就整个工程项目管理的大的框架，咨询公司以
其与建设单位就整个项目的管理达成共识，以便在整个的工程管理中有规矩可循。
是指导从招投标到最终工程结算的整个规划。其最重要的特性是适用性，文件，必须了解业
主的管理能力和管理要求，往往是经过几番反复，经过二、三版而最终形成的成果文件，一
旦形成定稿，将指导整个项目管理过程。其次还要注意，因为建设方最主要的合约是与总承
包单位签订的施工合同，总承包单位是整个什么是工程项目的主要负责人，其合约管理的能
力，直接影响到建设方的。
（主持人提出异议：内容涵盖招标标规划，招投标之前无法确定中标人，也就无从了解中标
人合约管理能力，如何来做规划 ?答曰：根据资质要求和招标入围单位资力来判断。）
文件包括三个部分。
一、概述：项目情况，包括？开发背景、开发环境等 …（没记下来）所有因素。
二、工程内容：是的基础工作，以表格形式分列。如土建工程、机电工程、室外与配套工程
等。土建工程可能出现的合约：地基与基础、降水、钢结构、二次结构、保温、防水、精装
修、外檐装饰等；机电工程可能出现的合约：强弱电（自控智能化、消防）水暖等；室外及
配套工程可能出现的合约：室外景观、夜景照明等。
工程内容的分析，首先是要熟悉项目的情况下才能作出，因此要求对工程资料、工程图纸、
设计规划文件及甲方的管理能力、管理要求甚至其他方面的考虑（如招投标备案、甲供材料
设备、财务处理问题等）充分了解。
三、合约体系的建立：
（一）确定采用的合约体系
北京目前常见的合约体系是：业主下边是设计院、咨询
什么是公司、总包单位、监理公司，
业主直接分别对四家单位。另外一种合约体系：设计院、咨询公司、监理公司组成一个 PM
公司，业主直接对 PM ，由 PM 对总包单位， PM 代替业主行使职权，对总包单位来讲，可
以视同为面对业主单位（实际上，业主与设计、咨询、监理公司本身也是合约关系）。
（二）信息渠道的建立
确定的合约体系从而确定业主从总承包单位获得信息的信息渠道。采用 PM 形式，则业主通
过 PM 来获得工程信息，而不是直接从总包单位获得。
（三）合同分类
可采用的合同分类方式：
A 类：与业主直接签订的合同。如：总承包合同、土方护坡合同、燃气热力合同、园林景观
合同。
A 类合同应该考虑的是总包合同与其他合同之间的工作界限划分、责任划分等问题。例如一
般基坑土方合同是在总包招标前提前招标并施工，土方工程的工期延期索赔，延期责任是应
在总包合同中预见并考虑的。
B 类：与总包签订的合同（业主在这个合同关系中，相当于见证方）。根据付款方式又可划
分两类：一类业主直接支付分包工程工程款，一类由业主支付给总包后由总包支付分包工程
款。（由于税金的问题，这里边又有业主付款的财务处理）。如：防水、人防门、精装修、
幕墙、电梯工程等。
就 B 类工程的讨论：
1、防水、人防门，可以纳入 A 类工程（利弊讨论没有深入展开）
2、精装修中的样板间，目前一般是一个单独的合同，一般议标，而