文档介绍：中山邦仁信用担保有限公司
二手楼贷款阶段性担保业务方案
一、业务简介
产生二手楼阶段性担保业务的原因:
在二手楼交易过程中,房屋产权的转移是不能带着抵押权进行的,所以如果一个房屋的业主想要出让其房产,该房产的产权就必须是完整的,即应该是没有设定抵押权的房产。那么,如果业主想要出让的房产已经在银行作了按揭抵押,则该业主在出让其房产前,必须先还清银行贷款的余额,将房产权证从银行赎出来(简称赎楼),普通的业主难以从民间融资的渠道短时间筹集到资金还款,在银行贷款方面,由于二手房复杂的权属关系和交易流程,使房屋在注销抵押直至过户手续完成的这一阶段出现担保真空,从而不能为买卖双方提供信贷资金,因此,这一客观状况给担保业务提供的巨大的担保市场发展空间。
有关释义如下:
二手楼贷款阶段性担保业务
是指在二手楼的买卖交易过程中,由于卖房方所出售的房屋已在银行办理按揭且尚有按揭贷款未能还清的情况下,由担保公司提供阶段性担保、银行向卖方发放赎楼贷款或向买方发放二手楼按揭贷款,从而完成卖方房屋注销抵押登记、办理过户手续完成房屋买卖交易。
赎楼贷款担保
在买方一次性付款买房的情况下,由卖方向银行申请贷款,向担保公司申请担保,以偿还原按揭贷款、注销抵押登记并取出房屋产权证。
二手楼转按揭贷款担保
在买方不能一次性付清房款、需要以所购房屋向银行申请二手楼按揭贷款的情况下,买方向担保公司申请二手楼按揭贷款担保,银行向买方发放贷款为卖方赎楼,办理过户手续并重新办理抵押登记。
阶段性担保
赎楼贷款担保和二手楼转按揭贷款担保之所以谓之“阶段性担保”,是指担保公司所担保的贷款主要的风险集中在银行发放“借新还旧”贷款用以偿还卖方原按揭贷款并注销抵押登记直至更名过户手续完成这一段期间,待房屋更名后买卖交易完成或买方二手楼转按揭重新办理抵押登记后,银行的资金从买方购房款中收回或是落实了更名后的房屋抵押登记他项权利,担保公司解除担保责任。担保期间大约在两个月左右。
二、市场潜力
广东开展该项业务的情况
广州、深圳有多家担保公司开展了该项业务,其中业务发展较好的担保公司有中科智、深圳市不动产担保股份有限公司、通盛担保等,上述公司均将二手楼转按揭担保和汽车按揭担保业务视为个人业务中业务量最大和最具发展空间的业务。深圳通过银行按揭贷款购房量占全市购房量的70%,全市每年的住房按揭贷款达百亿人民币,存量也十分可观。过去,银行向职业者提供按揭时,是发展商提供担保。现在由担保公司担保后向银行贷款,对发展商来说可以增加资本、降低风险、减少于消费者的纠纷;对于银行来说,可以减少贷款的风险;而对于消费者来说,可以降低置业门槛,增加置业信心。据保守估计,深圳每年有几十亿的二手楼交易量,因此这一业务目前很受欢迎,市场空间巨大。
中山的现状和二手楼交易统计
(一)二手楼市场状况:
2004年,,,;成交金额904563万元,其中城区411086万元,镇区493477万元。为二手楼市场提供了充分的房源,有力地推动了二手楼市场的发展。
2004年中山二手房交易9297宗,,成交金额183853万元,平均成交单价1047元/平方。截至2005年6月,二手房屋成交5314宗,比去年