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先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。——范仲淹
现代房地产项目的规划设计价值
主讲人：陶滔：
···2025 年 11 月 28 日上午
地 点：锡华商务酒店第一会议室
速记提供：创世德速记（010—89525068）
主持人：
今天的主讲人是来自五合国际的陶滔先生，陶滔先生是中国城市规划学会居住区规划委
员会秘书长，五合国际建筑设计集团中国区总经理。二十年城市规划经验，师从建设部住宅
专家吕俊华教授，加拿大麦吉尔大学访问学者。主要作品有：国家时间住宅工程川府新村规
划设计；西城区控制性详细规划；奥运会运动员村规划研究；国家康居示范工程昌吉世纪花
园规划设计、银川世纪小区规划设计。
陶滔：
大家上午好，刚才听到各自介绍，我觉得这个课还是很不好讲的，因为以前大多都是直
接从事开发企业的一些朋友，今天还有我的同行，设计规划界的一些朋友，所以我想在讲的
过程中，也是希望大家能够共同有一些互动讨论，有问题可以与时提出来。
今天我的题目是房地产项目的规划设计价值，这也是这几年在从事为开发商提供规划服
务设计过程中的一些个人体会，因为上一次是百年建筑找我要了一个提纲，我准备了一个一
天的提纲，后来给我的反馈意见是理论性太多，所以，今天主要是围绕具体的案例来讲。
房地产项目的规划设计概述，我接触过很多的开发商朋友，可能没有从事过设计和规划
的朋友，往往容易把设计和规划搞混，其实这里面有很强的区别。这个问题主要涉与到我们
工作的阶段性， 以与前期的工作计划建立的时候， 设计的一些阶段目标。 如果这个搞不清楚，
可能在项目的前期规划设计过程中，往往容易走很多的回头路。其实我个人体会在很多项目
中，很多开发商不是因为他不重视规划设计，重要的是他很重视这个，但是他不知道这里面
每个阶段的目标，所以就导致在规划设计过程中，几乎都是折腾时间，往往浪费了至少三分
之二的时间。所以有时候阶段性工作不清晰，会容易造成一些时间上的成本。
今天主要讲四个内容：一是规划与设计到底是什么？二是项目规划是什么？三是项目设
计是什么？四就是复合地产综合规划与设计。
一、规划与设计——不同的思考方法和工作目标
1 、项目规划——计划、策划与系统
从概念上来说， 项目规划主要是解决什么问题呢？是解决计划、 策划与系统建立的问题。
很多的开发商拿到项目以后，脑子里想的更多的是形象，我的项目要做成什么北欧简约的形
式，或者是东方古典的形式，很快进入到形式的东西，但是实际上一个项目的规划跟开发公
司内部的工作计划是一样的，本身要对这块地这个项目做一些合理性的评估，尤其是现状、
环境以与相应的政府规划条例，还有一些市场上的行为做一些判断。那么，只有通过这样一
些前期的工作，才能确定出我们的项目在建设过程中，如何一步一步去建设。
2 、项目设计——定位、布局与形态
项目设计更多倾向于定位、布局与形态，包括我们大家通常喜欢考虑到的风格、形式等等这
样的一些内容。 : .
长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。——李白
所以，二者在关注点上有很大的区别。
二、项目规划——着眼于过程的工作方法
1 、项目规划—计划、策划与系统
①项目准备书
项目准备书涉与到项目本身的计划关系，以与最终的产品目标，在这样一个过程中，需要提
供出如何从你的初期的目标确定，延续到最终的目标实现，这是一个全程的规划过程。
②项目策划书
这和规划的前端—市场策划有很密切的关系，因为现在我们所接触的开发项目，尤其我
们在座很多都是从事商业开发的开发商，它是由市场决定你产品的内容，所以它和我们以前
的规划，和我们现在制定的大型的城市规划不一样，项目规划基本完全是依托于市场策划。
市场策划就涉与到我们对一个产品的判断， 实际上还是围绕着我们工作的最终目标进行考量。
③系统框架
在上面两个工作准备好以后，规划的真正具体工作就是建立一个系统的框架，就是我们
在这块土地里面应该有什么样的交通系统、什么样的管网系统、供应配置设施系统等等。这
些系统建成以后，就可以推进到单体设计里面每一期产品的设计，所以往往我们在规划层面
上，最终的目标是构架系统框架。要注意产品定位、基地上的产品布置与产品形象，
2 、项目规划——着眼于过程的工作方法
我们以前经常讲规划规划，墙上挂挂，因为我们的形势变化太快了，规划作为一门预测
学科，永远是在修订修编，我们知道城市整体规划，按《城市规划法》 ，一般制定 20 年的城
市总体发展规划，实际《城市规划法》里面要求五年一修编，在各城市市长那里基本是两年
一修编，要随时调整整个城市总体规划和城市经济发展的关系，以与城市社会化的关系。所
以在这点上我们一直把规划定位为一种过程，而不是一种结果。
（1）项目前期工作：系统方法的建立
这里面涉与三个层面的判断：
①技术路线：我们知道房地产开发是一个非常复杂的过程，但作为规划设计在这个里面，我
们应该制定什么样的技术路线？技术路线不同，导致我们规划的整个程序上不一样，或者最
终引导的结果不一样，所以这是一个路线问题。
②指标体系：如何建立指标体系？涉与到我们《城市管理条例》的要求，招拍挂拿到土地以
后，土地管理方面给你的指标要求，以与你通过市场的计算、经济的运作，导致你对这个项
目经济回报判断上不同的考量。
③供应体系：要建立一个供应体系，就是地上、地下的一些设施，应该如何考量。
在前期我们我们认为都应该有一个比较好的框架工作，来指引我们整个的项目实施。
从技术路线的角度来说，我们通常用框图来表示我们在整个工作方法上的制定，我提供
的这张框图 （PPT ）是我们在城市规划过程中， 对于局部地块进行的一个基本研究。前期一般
来说我们要充分的研究我们在项目所在地周边的情况、内部的情况以与它的空间位置的价值
判断，还有政策条件的程度等等，这一系列的内容要做一些考量。
通过这些考量，结果是什么呢？是梳理出我们需要解决的问题，比如说具体到开发商拿
到一块地以后，如果我们的设计人员、规划人员不对这一块地的周边情况、内部情况进行判
断，而只是根据开发商打 做方案，一般是做不成的， 所以我们做项目前期工作过程中，大
致应该有 1—3 周的时间， 对土地进行充分的考虑，在考虑的过程中就是形成方案的过程， 就 : .
饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》
.
是找出它的主要问题，不管开发也好、城市建设也好，都是在解决各种问题，只要我们提出
合理的解决方案，这个项目就可以开发成功。在此基础上确定我们要做的工作，把它进行分
化。
（PPT ）这是另外一种规划模式， 我们在一些大盘的规划过程中， 尤其是几千亩、 上万亩
的规划中，我们往往要充分考量上位规划，包括城市的总体规划、控制详细规划，包括一些
专项的规划、管网的规划、包括道路系统的建设计划等等。因为我们做大盘的过程中，着眼
点不是在近期市场，而是五年、十年的开发周期，我们就要考量政府尚未投资或者有更大的
投资关系进来以后，会对我们整个区域的影响，到底是什么样的？需要有一个判断，通过这
种判断来制定我们本身项目的一个规划方向。所以往往对于上位规划的研究，更慎于对本身
规划的研究，因为在这个过程中我们才能准确地预估到五年以后的情况，我们这块土地跟城
市发展的过程应该是平衡发展的，这样才能获得预估的价值。
指标体系无外乎就是三大体系：一是土地利用的指标，这点在开发项目上少一些，尤其
是一些具体的开发项目， 在土地的招拍挂的时候， 这个土地已经定性了， 所以在土地利用上，
往往是少一些这方面的指标内容。但是对于一些大盘，对于一些在协助政府进行的土地一级
开发，土地利用指标就非常重要。昨天我正好是在成都做他们新城的发展研究研讨会上，遇
到我们成都的一级土地开发商——新城公司，希望我们对他们的土地进行指导。在这里面非
常明确，一级开发商的目标要进行财务的预算，因为他要预估五年后土地的增值情况，很重
要的一点就是要协调这几万亩土地里面的各项用地之间的比例关系。因为这里面在上万亩的
土地里面， 必然有城市的公共绿地、 城市道路，也有我们可以直接销售的住宅开发用地等等。
所以需要有一个合理的调整，把它的比例关系调整好，这样实现真正的土地价值。
所以规划有很重要的一点，就是如何把各项用地指标进行一个合理的分配。因为一块城
市土地，没有道路是不行的，但是道路多了也不行，因为道路多了就浪费，到底是多少？针
对这个在土地价值上要做一些分析。 在比较过程中， 又涉与到我们规划的另一个层面的工作，
功能的组织、结构的组织，是一个相互重合的关系。所以土地指标往往是在城市层面上，或
者是我们开发商投资的大型土地层面上，一级土地开发的层面上比较多。
公共服务设施的综合指标，这个往往会在开发过程中遇到，但是在一般项目上，可能规
划局或者我们土地局已经把这些项目限定死了，比如这块地里面有一个学校，你必须做一个
学校，但是往往在一些中小城市里面，对于土地招拍挂不是很严谨的地方，往往城市希望你
给他做点贡献，配置一个学校等等，这会有一些公共配套服务设施的指标研究，需要和人口
关系、周边的资源情况进行整合。
我们最近在做合肥的一个项目，其中 30 多公顷的用地， 当时区政府要求开发商在里面建
一个五星级酒店，我们就需要做大量的论证，开发商肯定不愿意做星级酒店，愿意做成住宅
卖掉。那怎么可以让这个五星级酒店不要建起来？我们就要通过周边酒店业的配套、客源来
论证，我们这个酒店可能不用建那么大的规模，或者根本不要建那么大的项目。另外要在这
里面建一个中学、小学，这是控规规定的，这个控规可能是两年前做的，我们根据这个项目
的分析以与周边学校资源的情况，通过服务人口的计算，我们可以决定这个学校可以不建或
者缩小规模建。所以这都是可以在城市规划层面进行考虑和考量的，但是就看你是不是有一
定的论证来解决这样的问题。
所以公共服务涉与的综合指标不仅仅是我们这里面的一个配套要求，而更多的是我们在
项目前期分析过程中，如何确定这样一个指标。因为最终这些指标是要跟我们的规划管理部
门协调下来的。
技术经济指标，因为从事开发的朋友都是算得很细的，直接算每一块地的价值，在这里
面有三个很重要的指标：容积率、建筑密度、绿地率。这三个指标是一个内在关系的，是相
互制约的，容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地率要达到多少？在旧城改造
. . : .
不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》
中绿地率要求达到 30% ，但是很难达到这个指标。要是在广州、成都，可能绿地就会更小，
因为建筑密度大，日照间距没有像那么大，就会导致建筑密度增加，它的绿地率就会更小。
现在全国规划口这块基本是一刀切，大家都是 35% 左右这样的要求，但是实际上我从事了很
多评审以后， 核算下来， 基本绿地率基本都达不到各地城市管理的要求， 因为没有办法达到。
所以严格地计算绿地率， 很难说哪个项目能达到政府的要求。 但是，容积率也存在一些判断，
就是我们如何实现高容积率？比如成都市规划局有一段时间把建筑高度放开了，你修得多高
不管你，我们有控高的要求， 成都市管理局就把高度放开了， 最重要的指标是控制建筑密度，
建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老年人、小孩活动空间，所以要求有
一个合理的建筑密度。容积率的口子放得也比较宽，所以最后导致在容积率的判断上，很多
开发商觉得这是一个好条件，但是真正做的时候，做不上去，大家都知道，我们住宅的建筑
高度做到 33 层就不错了， 你再往上做， 所有的规范、 条例都有新的要求， 你的建安成本就高
了。所以并不是越高越好，你即使做出那么多面积，你的成本也增加了。
容积率也是一样， 给你很高的容积率， 你也做不出来，有一段时间， 大概 1997 年前后的
时候，我们没办法对容积率进行很严格的控制，因为那时候还不像现在土地是招拍挂，在招
拍挂对土地定价的过程中， 容积率已经定下来了， 楼板价也定下来了， 在 1997 年以前， 的土
地都是协议出让，规划局无法对容积率严格管制，当时他们只管三条：第一条是建筑高度，
根据历史文化名城保护条例要严格控制；第二条是日照间距；第三条是道路红线。后来因为
整个旧城改造的项目过程中，很多要实现经济平衡的关系，高度也突破了，最终规划局能守
的底线就是道路红线和日照间距。为什么这两个能守得住呢？日照间距老百姓可以拿来打官
司， 建设部有一个投诉部， 老百姓可以打 投诉日照间距不足的问题。 所以现在日照间距都
是由计算机软件来做，在法庭说服力很强。道路红线控制在中国规划管理中 50 年没有变过，