文档介绍：关于解决过渡型保障住房问题的一个
连带思路的探讨
当前我国城市化进程中的生力军,主要是从农村到城市的新城市人,和各类学校毕业的新社会人(以下简称新人群体)。新人群体是城市经济的新生力量和后劲支撑所系,也是城市化进程中新生刚性住房需求的主流群体。但是由于他们在经济力量上的新进性质,导致他们无力在目前特大城市高昂的房价下,直接以商品房作为解决自己住房需求的目标。
对新人群体,国家目前的政策是以大力发展保障性住房(包括经济适用房、廉租房、公租房)的方式,满足他们的居住需求,实际是把他们纳入与明确划分的中低收入群体共同的住房政策轨道。但是因为保障性住房的属性,造成它的建设标准与商品房相比,必然有一定的差距,出于对追求生活改善的人之常情,作为新人群体,不可能在人生新阶段的最初,就从内心接受把保障性住房作为自己最终追求的居住目标。经济适用房具有基本的产权,可能是中低收入社会阶层的最终房产;其他包括廉租房、公租房,除了对确定的低收入阶层,在新人群体中,通常被认为只是原来市场化租赁住房的补充,同属带有一定过渡性质的住房类型。
对新人群体而言,所看重的使以尽可能低的成本,解决一定阶段的居住需要。廉租房、公租房由于政策性的倾斜,与同等物理品质的市场化租赁房相比具有租金的优势。但是由于目前大城市保障性住房的用地,大都选择在城市周边地价较低的区位,与可以依据工作地点就近选择的市场化租赁房相比,使新人群体往往需要被动地增加交通成本和通勤时间。在附加成本的此消彼长之下,廉租房、公租房与市场化的租赁房比较,未必在满足新人群体降低综合居住成本的需要上更有竞争力。而这种通勤量需求的增长,会造成交通高峰负荷、能源消耗和污染排放的增加,也与增强城市效率、节能减排降耗的趋势不相符合。
因此,与其把大量社会资源花费在过渡型住宅的建设上,不如把着力点放在给新人群体提供更有效的就近低租金市场房源。
在这样的思路下,我们提出以下的一种关联性的解决思路,以期达到一种提高社会资源利用综合效率的目的。
目前国内另一种现象,是老龄化社会趋近,造成的专业化养老居住产品的日益显现的需求趋势。由于房改和住宅市场化的过程,目前相当多的退休中低收入中国老人,在市区拥有自有产权住房,也是这类老人群体最大的不能变现资产。目前的“9073”以在宅养老为主体的养老政策,使大部分老人只能选择对自有住宅做适老化改造,作为当前的养老居住解决方式。但是其中很大一部分自有住宅,因为建造时间并不太久,还没有进入城市更新的紧迫程序,而由于建设时期没有为老龄时期的适用性做出预备,改造很受局限,造成目前的应对局面不足以满足老龄群体针对性的需要。
老人作为退休群体,日常性的通勤要求降低,对居住区位的要求不像工作阶段的人群高。所以社会化养老资源一般会选择在城市郊区的位置。但因为退休收入的不足,中低收入老人也很难支付有限的市场化养老资源的费用;有学者提出倒按揭的以房养老思路,但由于我国房产代际传承的传统观念,以及一些操作上的途径缺位,这种思路目前有一定的社会阻力。
出于政策、技术、经济、观念、操作等层面相互牵制的综合原因,解决老龄群体居住需求的紧迫性虽然受到各方关注,但是目前却难以在全社会规模上推进展开。(这种局面,在2010年召开的两次养老地产专业论坛上都有阐述)
 
这里探讨一种可能性的思路,把老龄群体的居住需求,与新人