文档介绍：如皋长青沙岛策划部分报告
(略)
不可复制的自然资源是项目开发所依赖的根本
长青沙岛位于长江的江心,岛域面积较大,极具特色的地理位置构成了项目的核心优势,此外岛上还拥有较长树龄的银杏树、如皋西瓜等特色特产,开发的自然条件优越,环境宜人。
特色的旅游度假配套是项目开发的重要支撑点
天然的资源不足以吸引到区域外的客户及苏南地区的高端人士,项目要想成功,需要在特色的旅游度假配套上做足并且做到高标准,除了18洞的国际标准高尔夫球场和五星级的涉外酒店外,其他娱乐服务业(如沿江的休闲酒吧,高级运动会所等)的开发同样重要。
需要紧紧抓住城市发展的启动契机
随着苏北地区经济的迅速发展,以及如皋市如港新城及长青沙岛的开发启动,项目的开发也处于较好的发展形势中。项目应紧握城市发展的契机,与如港新城联合启动,创造区域品牌价值,以实现地方政府、如港新城和开发商的三方共赢。
区域别墅市场相对落后,先进的生活方式理念有待培养
目前项目周边地区别墅市场相对落后,对于项目所倡导的高尔夫、休闲度假、第二居所等较为先进的生活方式接受度不高。
白纸作画的土地现状是项目规划的有利条件
目前整个长青沙岛仍处于尚未开发的白纸阶段,并且岛上以农田为主,无需拆迁,对于项目的规划和开发周期的实现都是有利条件。
如何吸引苏南发达地区客源是项目开发必须克服的难题
目前项目所处的大、小环境交通均不是非常便利,目前与江苏较为发达的苏南地区之间的交通并不便利,苏通大桥通车是项目发展的一个机遇,项目应该抓住这个机遇,主动开发苏南经济发达、客户层次较高地区的客源。如果不能成功吸引到这些客源,仅靠当地并不发达的客户支撑,那么项目成功的机会将极为渺茫。
区域的知名度及品牌形象有待提高
尽管拥有了较为优良的天然条件,但由于之前未被开发的长青沙岛只是作为农业用地而存在,只有在当地具有一定的知名度,并且形象完全没有得到树立。因此需要强势的营销推广来树立项目的整体形象。
短期内的区域市场现状和较为缺乏的生活配套将对项目定位产生影响
项目周边主要城市的房地产发展较为落后,以及项目周边短期内难以完善的生活配套决定了在项目开发前期定位成为第一居所并不现实,因此一方面需要在后续的开发中考虑各种生活配套的逐步完善,并在首期全力打造以休闲度假为特色的第二居所功能住宅。
(1)启动客户——当地的外资、外地企业高管及当地政府型客户
高尔夫别墅、休闲度假别墅、第二居所这些生活方式的概念明显超出了当前南通及其周边地区市场的现状,因此其接受度的提高需要一个相对长期的过程。而来自房地产较为发达地区的外地、外资企业的高管及政府型客户对它们却并不陌生,他们能够并乐于接受这样的生活方式。这批客户将成为项目触期营销的启动客户,通过他们来促进项目的销售,以及催进当地生活方式和生活观的革新。
(2)前期主力支撑客户——南通、如皋、通州、启东、江阴、张家港地区的富豪阶层
由于当前项目区域的知名度仅限于周边区域,因此在项目开发的前期阶段,当地客源仍是项目顺利开发、销售,实现的基本保障。这些客户虽然财富实力较强,但由于当地所处的生活、居住文化层次较低,房地产市场并不发达,因此新的产品的出现,必然需要一个加以培养和引导的过程,开发商需要对这个过程有足够的耐心。
(3)项目整体最主要的支撑客户——上海及苏南地区的金领一族
由于项目整体的开发量非常大,又有着商业、高尔夫、五星级酒店等高端综合物业,依靠当地的消费能力及消费形态而言显然难以支撑,作为一个相对欠发达地区的旅游地产,必须吸引到在经济以及消费发达地区的消费能量,作为项目最主力的客户支撑。
长江岸边的高尔夫旅游地产
旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源(包括自然旅游资源和人造旅游资源),借助旅游度假为目的的开发营销模式,以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运作的房地产项目。
高尔夫与度假区整体开发的模式已经被市场所认同。高尔夫是将体育产业、旅游产业、房地产业结合的最好的一项综合性产业。
依托高尔夫球场的旅游地产相对于物业开发主要可以达到三个目的:
——增加物业价值。一个有高尔夫球场的开发区域可以利用高尔夫球场周边的土地增值实现收益。
——建立品牌优势。一个较为成熟的高尔夫球场(包括其他配套附属设施)有利于提升区域的整体形象和品牌。
——体验营销优势。运作良好的高尔夫球场可以成为当地高端客户的聚集中心,高尔夫球会的会员会对物业产生衍生需求,并通过亲身体验了解物业。
项目应依托“长江岸边的高尔夫球场”这一核心优势,加强旅游和高尔夫球会的经营,以此来带动整个项目开发。
休闲度假的第二居所,未来可能转化为第一居所
配套设施的缺乏给项目作为第一居所