文档介绍：绿润华府项目策略案
上海智旭&联旭营销机构
2011年1月
名利双收
“追名”“逐利”
树品牌卖产品
借助品牌的力量去叫卖产品
通过卖产品的过程提升品牌
归根结底,我们要解决的是……
名,利,追逐,都是中性词。商场角斗,追名逐利,名正言顺!
我们到如皋
就是
追求:
最直接的,才是最有效的……
卖什么(what):市场定位——狙击对手!
卖给谁(who):客户研判——网络客群!
怎么卖(how):营销推广——实现价值!
找到一个空间,在那里,消费者的欲望没有被满足,
而那个空间,也是期待中的市场定位——
市场定位
——找到对手,并打败他
1
对手在哪?
疯狂的2010
通货膨胀、调控政策不给力,房价报复性上涨,涨幅超过了20%,如皋市区均价达到了5260元/平方米
经过了2010年的涨价风潮,如皋的房价达到了历史的顶峰。
2010年9月
2010年12月
水绘曦园
5200
5600
丽泽华庭
4900
5400
房贷收紧,新政策蓄势待发,本案如何在价格的风顶浪尖中立于不败是我们重要的课题。
如皋楼盘市调汇总表(2010年12月)
板块
类型
状态
案名
均价
工程
在售套数
主力面积
开盘时间
城南
公寓
预售
龙游御境
6200
四期
270
122~148
公寓
预售
中央景庭
未开盘
公寓
预售
德润泊庭
未开盘
公寓
在售
汇景名豪
6100
二期
570
140
城北
公寓
在售
万豪臻品
5000
一期
232
89~251
公寓
在售
蓝湾景天
4800
三期
404
88~155
城东
公寓
在售
丽泽华庭
5200
二期
550
110~150
公寓
在售
水绘羲园
5800
三期
公寓116
87~178
10500
别墅19
346
公寓
预售
荷兰小镇
5280
一期
550
56~140
城西
公寓
在售
都市华庭
5700
二期
750
50~140
公寓
在售
华府御庭
5600
一期
330
93~188
市调情况分析:
1:12月11日,万豪臻品开盘,早八点开盘,现场情况超出预期,周边最吸引的一个生活配套就是实验小学,开盘当天优惠1):3万抵5万(100平方以下);3万抵6万(100平方以上);2):银行贷款优惠:95折;公积金贷款优惠:97折;一次性付款;94折。当天去化60%。
万豪臻品小区为简欧风格,售房部为小区内的商务会所,到场的客户大部分为周边客户群为主力人群,小区值得一提的是得房率较高,均达到87%,不过缺点就是房屋的开间太窄,可能会导致客厅和卧室采光受影响。
2:12月26日,水绘曦园开盘的当日,从到场的客户来看,此次开盘的储备客户并不是十分充裕,现场来看,到场的350-450人来看,里面一半的客户均为一期和二期的老客户,老客户到现场主要是参加抽奖活动,顺便带动现场SP活动的气氛,此外,此次开盘的客户,当天公寓成交80%,别墅推出19套,成交15套;
市调分析:
从以上两个房产开盘后的情况来看,如皋城区购买人群还是很给力的,
经过一段时间的地产营销理念的洗礼,渐渐形成了“地段”,“产品”,“价格”三要素的潜意识,如皋房产将跨越上一个新台阶,
如皋以一个中型城市为规划前景的发展道路,在短短的几年时间内,地产与城市发展将相得益彰,在外部政策维稳的前提下价格仍有上升的潜力
媒体对房产的关注度也越发密切,如南通搜房网、报纸、电视等,都积极介入,总结下来如皋房地产正走向成熟。
主要敌军阵营分布图
本案
丽泽华庭
水绘曦园