文档介绍：商品房买卖合同
讲授人:赵炬副教授
陕西警官职业学院
经济管理系经济法教研室主任
一、商品房买卖包括:期房和现房的买卖(预售和现售)
二、合同主要条款
1、项目建设依据
2、商品房销售依据
3、买受人所购房屋的基本情况
4、计价方式与价款
5、面积确认及面积差异处理
6、付款方式及期限
7、买受人逾期付款的违约责任
8、交付期限
9、出卖人逾期交房的违约责任
10、规划、设计变更的约定
11、交接
12、出卖人的权利瑕疵担保责任
13、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
14、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
15、关于产权登记的约定
16、保修责任
17、关于房屋、外墙面使用权及楼宇、小区的命名权的约定
18、买受人关于不改变房屋用途、建筑主体结构、承重结构的承诺
19、争议的解决
20、附件及附件的效力
三、商品房买卖合同的订立和效力
(一)销售广告和宣传资料中的内容可以视为合同内容
1、订立合同的程序:要约、承诺
注:要区分要约(有法律效力)与要约邀请(无法律效力)
2、要约邀请的内容视为合同内容的认定
“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
注:销售广告和宣传资料“视为要约”要有两个并列条件:
(1)一是允诺在商品房开发规划范围(俗称“红线”)的。
(2)二是对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格有重大影响。
要约邀请(销售广告和宣传资料)如特意注明:“该资料不作为合同内容”、“本海报中的图片及文字仅做说明使用,不是发展商要约”,“平面图不作为合同附件”,或在沙盘上或文字图案上注明的“效果图”的,一般不能认定为构成合同内容。
但是,房地产开发企业或经纪人对宣传资料注明“楼书的最终解释权归发展商所有”等字样的,不具有法律效力,不能阻止宣传资料的内容进入合同。