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第
二
篇
营
销
策
划
篇
一、项目概况
都市天地项目位于合作化南路与望江西路交叉口东南，距政务文化新区约两公里、中国科技大学仅百米之遥，小区占地170余亩，规划建筑面积30余万平方米，绿地率约40%，住宅车位比100%以上。包含多层、小高层、高层住宅和公寓、商铺、会所、大型超市、五星国际大酒店及地下车库等多种物业形状，配套设施完善。
二、项目特性分析
地段分解
望江路、合作化路 两大都市主干道·铂金地段；
★ 该地段交通方便，生活配套一样；
★ 临近政务区，分享政务区以后的高尚公共设施配套和共享政务区以后的升值潜力。
合作化路及毗邻的黄山路是合肥学区氛围最浓郁的道路，大多数的高校都集中在周边；
该区域慢慢成为合肥新兴的中高档住宅区。
环境分解
本案位处于合肥传统的工厂区，外部环境不尽人意，但依照合肥整体规划和都市中心南移的战略规划，本区域板块以后将是合肥中高档生活区，区域楼盘质素养的提高也进一步拉升整个板块的品质和环境水准。
3、 配套分解
便利生活和商业空间并存
★项目周边目前临时还缺少大型的商业配套设施；
★新开发的楼盘商业裙房的店面规模都较小；
★本项目的酒店和超市为区域提供商业配套服务；
★阻碍和辐射周边区域居民的消费。
产品分解
★本项目拥有30万平方米建筑面积的体量；
★同时包含了商业、五星级酒店、精品小户型公寓、住宅四种类型的产品，组合成了一个完整的街区；
★小区整体极简派的建筑风格，迎合了现代人对生活简明的要求；
★高低起伏，错落有致的建筑天际线和建筑构件线条，构成了项目特有的建筑风
格；
★充分展现了建筑的艺术性和视觉性，空间感；
★给予一个新颖的讲法：“以后现实主义风格”
★房型的面积段操纵较好，迎合目前中高档消费群体的消费需求。
分析结论：
三、项目SWOT分析
优势
规模：30万大规模社区。具有规模效应，有营造概念的差不多载体。
规划：独具一格的建筑规划，高品质的产品形状规划的鲜亮主题园林景观。
地段：新老城区之间，同时拥有政务区的强势升值潜力和老城区南七商业板块成熟的商业配套和成熟人气。
户型：房型设计富有特色，面积操纵合理，有利于销售。
配套：社区内五星级酒店、商业街和超市带来生活的安逸和舒服。
劣势
本案所处地段正在建设之中，故周边外环境较差，人气稍显不足。
周边地处传统工厂区，生活配套设施和交通不是专门完善。
合作化路和望江路差不多上都市交通主干道，噪音和灰尘污染对本案阻碍较大。
机会
随着政务区建设的日益成熟。相伴政务区的立即搬迁。本案地段升值在望；
周边地区改造和开发，本板块高尚住宅区的区域形象差不多得到市场的认同和注意。
威逼
宏观形势不明朗，进场投资客户大幅度减少，自住买家也普遍存在持币观望的情形；
同期市场盘量大，各盘大投入、大手笔营销和传播手法差不多初露端倪，本案将面临较为严肃的竞争局面；
周边个案与本案产品的同质化现象较为严峻而且最将会和我们形成最直截了当的竞争；
本案地处政务区和高新区之间，两大区域及开发区个案对本案的客源将会有专门大的截流。
第二部分：项目定位
营销，不是闭门造车；创新，不是天马行空。
产品定位，是前行的“航向灯”，是撬动市场的支点。
一、项目概念定位
本项目不管从环境设计上，依旧建筑、户型设计、社区配备上都独具匠心，前卫时尚的建筑风格和希腊文化主题的景观设计表达了一种有韵味的国际都市生活态度，关于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。
另外，产品差不多定型，入市在即，我们必须再一次明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在差不多概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全开释出来。
在目前状况下，我们在产品概念上需要遵循两大原则：
商务、文化与自然三者最完美的结合体
完全改变居住文化的内涵
定位核心词：
尊贵的 商务的 文化的 自然的
希腊文化的社区组团
爱琴海主题的景观
高绿化率和低密度
政务区大景观环境
板块片区文化底蕴
建筑的文化内涵
景观的文化内涵
社区的文化活动
五星级酒店
可商可住的公寓
政务区的商务机会
建筑风格
合理空间
智能化配置
配套一体化
人车分流
结合上述两大原则，我们将产品风格和生活方向作概念定位：
一座30万平方米的国际化情调社区
释义：
在居住环境上，我们用“国际化情调生活”较前卫的风格来统领产品，在差不多格调清晰的前提下，我们用“现代手法”演绎“居住文化”的特色概念就能够深入人心，得到态度鲜亮的认可或否定，绝不“骑墙”——在此基础上获得明确支持我们定位的客户群消化那个高品质高标准特色国际化情调社区。
二、定位支撑
希腊文化主题水景景观设计
一座建筑、一处房子、一片园林，血脉决定其尊贵，渊源成就其深浅。
在摩天楼下，人会觉得自己专门微小。必须找到一个点，才能够在转型时代巨浪中找寻到自己的泊岸。安高·都市天地8000平方米水景点缀于整个社区，处处有景，四季有景，确保景观空间的立体感和韵律感。一幅幅漂亮的画卷，让回家成为度假的快感游历。草的清嫩、枝叶的味香，瀑布沥沥，水波粼粼，自由小鸟白桦林间跳舞。住的常了、陶冶惯了，也许会不经意间炫耀，这片绿意，不算什么。或流芳百世也纷纷如潮，安高·都市天地尊崇生活的美与境，只有这两个字足以久久的回味。
2、感受24小时幸福的能力
大型超市、时尚商业街区、主题风情会所——购物、休闲、享受，与国际同步
安高·都市天地精心制作的国际商业街区，为住宅和公寓业主享受极为便利的消费和休憩场所。不论选择公寓办公或投资，依旧选择商业街区作为投资重心，安高·都市天地将是一个以复合业态、高尚人群互相增值之利益共体。
3、五星级酒店，给予都市核心区新生命。
五星级酒店，将成为活跃于CBD中央区大量高素养和高消费能力商务人士的最理想选择
4、玻璃是太阳最密的朋友，轮廓是不人偷窥我的诱惑
，都市公寓，上下空间新秩序
5、户型走过“磨砺”，居住走向美好
好的作品拥有内外兼备的优良质素，在绝佳地段，不断创新，对细节、尺度充分把握，对品质用心铸造孜孜以求，经典户型的设计、合理的面积操纵，把完美、舒服的高尚之居所献给观赏这种生活的人。
6、在艺术与生活中制造最为完美的平稳
对有些人，安高·都市天地是一个港湾。对有的人，更像心仪专门久的一间咖啡馆。只是，对勾兑时尚的人，安高·都市天地便是一曲舒缓的MUSIC。假如你觉得是一杯1963年的红酒，因此没有错误。
如此的生活之旅与体验，有点酷似风格派艺术。不是专门难读明白，也不是每个人都能融入其中。安高地产致力于成为高端社区领域倡导景观人居的要紧推动者。
三、公寓产品的市场定位
利用项目五星级酒店的资源优势，实现资源共享，依靠整个社区配套设施的完备和五星级酒店式服务，增加项目的附加值。
公寓的初步定位：
HOH复合型公寓
Ｈ（Ｈｏｍｅ）＋Ｏ（Ｏｆｆｉｃｅ）＋Ｈ（Ｈｏｔｅｌ）
国际潮流的HOH即酒店、办公室、居家三合一复合型酒店式公寓，７０年产权物业！
HOH公寓自用和投资自由转换。您在享受星级酒店式居住、办公的高档次服务的同时，亦可随时通过酒店的日常经营，出租物业以获得长期的利润分成；
第三部分：目标消费群分析
人一辈子本确实是一个不断查找的过程，也是一个不断舍弃的过程！
就像真理和谬误只是一步之遥一样，买或不买只是几秒钟的时刻误差，你的上帝和撒旦永久只是一个事物的正反面。
实际的咨询题是该如何查找那些情愿掏钞票给我们的上帝呢？
一、目标消费群体推测
项目要紧有住宅和公寓两种产品形状，必定导致有两种不同的目标客户群，就要逐个进行有区不的定位分析。
第一我们锁定购买住宅产品的目标客户：
城 市 知 性 贵 族
本案目标客户群区域定位：
（1）区域客户+全市；
（2）在合肥长期工作的外省市人群。
本案目标客户群年龄定位：
主力客户源29－60岁，核心层以年龄在30－40岁的青壮年为主。]
本案目标客户群家庭收入定位：
年收入6万以上。
本案目标客户群其它特点定位：
我们的楼盘是定位于高档楼盘，什么是高档楼盘？高档楼盘是指综合素养较高、价格水平相对也较高的物业。这类物业一样具备优越的地理位置，小区环境营造上显得高雅舒服，物业质量较高，仅供一部分高收入阶层享有的物业类型。此类产品并不单纯是一项物业，还代表了一种生活方式、生活态度。定位于高档楼盘的消费者一样是如此一个群体：
◎ 较为成功的企业家
他们拥有十分丰厚且稳固的收入，大多数差不多结婚生子并拥有自己的小汽车。他们的差不多理想差不多得到实现，他们差不多被社会认同为成功人士。他们差不多有属于自己的一套或多套居所，但为了更舒服的生活享受、为了增强一种身份感，他们还会追求更高档次、更高品位的居所。
◎ 金领阶层
那个阶层的人士年收入已差不多达到10万元以上，具有较强的社会优越感。高品质、高品位的生活早已成为这类人群的追求。他们专门注意邻里结构、社区氛围、需要治理人员提供周全、专业的贴身服务。
◎ 成功的商人
关于成功的商人而言，拥有舒服的居所也确实是拥有了一个独立的私人空间，能够在繁忙的生意之外找到一个让心灵得以休憩的地点，更是放松全身心的第二居所。同时，他们期望拥有了高档次有文化氛围的居所之后能够得到额外的尊重。
◎ 成功的自由职业人士
证券、金融投资者、设计师、艺术家。这类人士拥有较为丰厚的收入，对以艺术和文化有着自己独到的见解，自然风光优美、文化氛围浓郁的居住