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万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告53PPT
走访
方法
问题
策略
跟进
齿轮
万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告53PPT
1. 走访
13 个人
13 个城市
25 天
80 个项目
200 个竞品
1500 页PPT文件
万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告53PPT
周一
周二
周三
周四
周五
周六
周日
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上海站
杭州站
苏南站
南京站
沈阳站
天津站
北京站
深圳站
东莞站
广州站
佛山站
1. 走访
奥运开幕
奥运闭幕
上海站启动
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经营计划能否完成及完成比例？
销售问题由销售解决？
产品问题是设计问题？
把产品做准还是把产品做好？
市场决定经营计划还是经营计划决定市场？
2. 问题
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项目
性能
价格
=
来访量
转化率
=
X
X
市场
份额
产品力
销售
市场
产品
销售
容量
竞争
定位
运营
整体逻辑
万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告53PPT
性能
价格
=
来访量
转化率
=
X
X
市场
份额
产品力
销售
市场
产品
销售
容量
竞争
定位
运营
市场
项目
万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告53PPT
容量：区域市场容量不足
项目A：位于城市卫星城
区位交通：至城市外环25KM，无便捷交通手段，2012年通轻轨
客户来源：80%来自本地
往年成交量：05-07年均12万平米
A的供应量：总建面60万平米，08年计划7万，1-7月市场份额45%
+
市中心
卫星城
25KM
A
外环
区域市场容量不足，项目的开发和销售速度需调整
万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告53PPT
容量：区域市场容量增长与项目开发节奏不匹配
项目A：位于城市规划新区
市场容量：片区市场容量有限，本项目下半年可售资源÷片区同价位产品上半年成交量=6
区位交通：T1，交通极其不便利，客户导入困难
区域容量要等2年后地铁线通车才可能改善
A
公路
项目开发节奏要与区域市场容量增长相匹配
市区方向
规划地铁
万科齿轮行动项目判断逻辑运营报告53PPT
容量：市场容量萎缩对项目的影响
项目A：所在市场容量萎缩
项目定位：由于A项目定位为T2，受市场容量萎缩影响非常大
产品竞争力：在同类产品中，产品力评级一般
销售状况：去化速度迅速减慢，不得不降低销售目标，停止后期开工
市场变化时，项目的市场定位和产品竞争力都会影响其销售状况
TOP
T2
再次改善
首次改善
首次置业
市场成交结构变化
0710
0801
0804
0807
萎缩量：T2〉再改〉TOP
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