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【津冀】环首都区域土地拓展探讨 2025
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津冀区域 前策产品部 津冀区域 津冀区域 前策产品部 1、环首都圈层 京津冀一体化 环首都经济圈 核心区产业转移 城区房价不断攀升 北京人购房已经由最早的半小时、，甚至更大范围。
但是，不同圈层的客户群、产品、支撑项目的要素有很大区别。
研究、把握这些客户需求和要素，找出项目和客户需求共性，为土地拓展思路提供帮助。
津冀区域 前策产品部 2、需要明确 1、做环北京市场 2、主要卖给北京外溢客群 Ø热点区域 寻找机会，积极进入 Ø非热点区域 准确预判，率先进驻，形成垄断 津冀区域 前策产品部 3、需要探讨 A、北京市场无限大，到底有 多大 ？ B、都在做北京外溢，外溢人群如何 细分 ？ C、北京客户墙裂外溢，可以外溢到 多远 ？ D、承接北京外溢的项目，具备什么样的基本 条件 ？ E、随着大北京圈不断扩大，哪些区域未来具备承接的 机会 ？ 津冀区域 前策产品部 4、北京人口 截止 2025年底：
北京市常住人口达 2170 万人，居世界第五；近三年年均增长率 % ； 常住人口中近 38% 为外来常住人口；其中70后，80后占到 90% ； 流动人口约 800 万人；流动人口中，河北省人超过 50%。
注：
数据摘自北京市社科院《北京社会治理发展报告》 津冀区域 前策产品部 5、北京市供求走势 新增供应 成交量 供求比 成交均价 物稀价贵 1040 900 1195 921 517 1410 1334 1008 1201 871 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2025 2025 2025 2025 2025（1-8） 新增供应（万㎡） 成交（万㎡） 供求比 20980 24104 26706 27839 32356 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2025 2025 2025 2025 2025（1-8） 成交均价（元/ ㎡） 成交均价（元/㎡） 津冀区域 前策产品部 6、北京市环线价格分布 价格攀升，刚需外溢； 2025、 2025年，北京市年销额在2700亿元； 据不完全统计，北京外溢购房销售额超过 600 亿元。
六环 二环 三环 四环 五环 2-3环之间 108000元/平 95000元/平 3-4环之间 68000元/平 4-5环之间 45000元/平 5-6环之间 28000元/平 贴近6环 津冀区域 前策产品部 7、北京市场外溢市场基因 人多 且持续增多 房少 且持续减少 价高 且持续升高 津冀区域 前策产品部 8、外溢客户分类 客户的外溢分为两种：
生活型、生存型、投机型 外溢类型 生活型 生存型 投机型 性质 主动型 被动型 主动型 动因 生活环境改善 购买力不足，价格挤出 投资回报 目的 度假、养老 刚需、首改 投资 关注点 环境、配套、交通、价格 价格、交通、配套 价格、规划、交通 置业次数 一次及以上 首次 一次及以上 津冀区域 前策产品部 9、旅游与度假的区别 对比要素 度假 旅游 实质 一种生活方式 一种生活行为 时间 时间较长 时间较短 位置 位置相对固定 位置不固定 关注点 气候、环境 景点 节奏 慢节奏 快节奏 在环首都度假、养老项目及第二居所项目拓展时，更多关注地块所在区域的居住环境。
津冀区域 前策产品部 10、北京外溢项目的界定 类型 生活型 生存型 客户比例 超过50% 超过80% 津冀区域 前策产品部 11、生存型案例项目 1 2 序号 项目名称 行政区域 1 永定河孔雀城 河北廊坊 2 首创国际半岛 天津武清 第二机场范围 津冀区域 前策产品部 11、生存型案例项目永定河孔雀城 五环 大广高速 38km 106国道 固安出口 求贤出口 榆垡出口 大礼路出口 区位及交通：
北京南，距离五环38km； 由大广高速连接； 项目周边有固安、求贤、榆垡、大礼路四个高速口； 半小时抵达五环。
津冀区域 前策产品部 11、生存型案例项目永定河孔雀城 销售情况：
固安孔雀城自 2025年开始销售，9年去化 660 万平方米； 销售金额 510 亿；年均销售 55 亿； 2025年1-8月份去化 79 亿； 客户构成：
（按户籍） 北京，45%；河北，35%；其他，20%； 其中河北和其他的55%比例中，绝大多数为在北京工作的流动人口。
普通住宅均为刚需自住，别墅产品为本地改善及京城别墅圆梦客群，少量投资客。
津冀区域 前策产品部 11、生存型案例项目永定河孔雀城 产品配置情况 产品类型 建筑类型 面积段分布比例 普通住宅 高层为主 小高层为辅 少量多层 别墅 联排为主 80以下 5% 80-100 80% 100-120 10% 120以上 5% 160-200 20% 200-240 60% 240-280 15% 280以上 5% 津冀区域 前策产品部 11、生存型案例项目首创国际半岛 五环 六环 京津塘高速 34km 高村出口 永乐出口 区位及交通：
北京东南，距离五环34km； 由京津塘高速连接； 项目周边有高村、永乐两个高速口； 半小时抵达五环。
津冀区域 前策产品部 11、生存型案例项目首创国际半岛 销售情况：
项目自 2025年11月入市，累计去化 85 万平方米；其中 2025年去化 34 万平方米； 累计销售金额 75 亿；其中 2025年去化 31 亿； 项目目前进入尾盘阶段。
客户构成：
北京客户占比90%（含非户籍）； 普通住宅为刚需自住；别墅产品为低价圆梦；另有少量投资客群。
津冀区域 前策产品部 产品配置情况 产品类型 建筑类型 面积段分布比例 普通住宅 高层为主 别墅 联排为主，少量独栋 80以下 3% 80-100 85% 100-120 10% 120以上 2% 180-200 16% 200-250 74% 250-300 5% 300以上 5% 11、生存型案例项目首创国际半岛 津冀区域 前策产品部 11、生存型案例项目 项目成功基因：
外部，北京房价飙升北京新房供应萎缩政府人口疏散政府产业外迁 内部，与北京距离交通便捷度产品规划价格自身配套 津冀区域 前策产品部 12、生活型案例项目 非北京行政区域 北京外溢客群 去化相对较好 品牌开发企业 具有区域代表性 碧桂园北京郡 碧桂园九龙湾 恒大金碧天下 碧桂园长城河谷 龙湖长城源著 华银天鹅湖 共性挖掘 津冀区域 前策产品部 12、生活型案例项目交通条件 与五环的距离 碧桂园北京郡 碧桂园九龙湾 华银天鹅湖 恒大金碧天下 龙湖长城源著 碧桂园长城河谷 项目名称 高速距离 接驳距离 行车时间 碧桂园北京郡 125km 900米 华银天鹅湖 70km 14km 1h 碧桂园九龙湾 70km 6km 50m 恒大金碧天下 75km 1h 龙湖长城源著 125km 碧桂园长城河谷 138km 11km 津冀区域 前策产品部 12、生活型案例项目生态、资源 项目名称 生态资源 周边知名景点 碧桂园北京郡 山景、森林 鸡鸣山、刘家庄森林公园、京西沙漠城 华银天鹅湖 山景、湖景 野三坡、天鹅湖 碧桂园九龙湾 山景、河景 野三坡、拒马河、张坊古城、云居寺 恒大金碧天下 山景、森林 5A级盘山景区 龙湖长城源著 山景、森林 古北水镇、司马台长城 碧桂园长城河谷 山景、森林 金山岭长城 极好的生态居住环境+旅游景点，具备度假、养老的条件。
津冀区域 前策产品部 12、生活型案例项目产品情况 低密产品+面积小+总价低 项目名称 产品类型 面积段（ ㎡） 总价段（万） 碧桂园北京郡 联排、小高层 别墅，115-136 洋房，90-125 联排，130-190万（精装） 洋房，75-105万（精装） 华银天鹅湖 联排、多层、小高层 联排，170-260 多层，100-150 高层，35-80 联排，250-350万 多层，130-190万（精装） 高层，30-70万（精装） 碧桂园九龙湾 双拼、联排、高层 双拼，200-240 联排97-125 高层，40-90 双拼，240-280万（精装） 联排，100-130万（精装） 高层，35-70万（精装） 恒大金碧天下 双拼、联排 双拼、联排，180-260 2025年已售罄 龙湖长城源著 联排、叠拼、多层 联排，115-150 叠拼，70-90 洋房，30-70 联排，400-600万（精装） 叠拼，150-190万（精装） 洋房，50-130万（精装） 碧桂园长城河谷 双拼、联排、高层 联排，113-126 双拼，172-183 洋房，77-90为主 联排，120-130万（精装） 双拼，190-210万（精装） 洋房，60-75万（精装） 低密度 小面积 低总价 送装修 津冀区域 前策产品部 12、生活型案例项目去化情况 项目名称 入市时间 累计销售额（亿） 年均销售额（亿元） 2025年累计销售额（亿元） 碧桂园北京郡 2025年7月18日 华银天鹅湖 2025年4月5日 50 7 10 碧桂园九龙湾 2025年8月18日 18 9 恒大金碧天下 2025年10月 19 5 售罄 龙湖长城源著 2025年8月 18 6 碧桂园长城河谷 2025年10月1日 10 年均销售额5-10亿，如供货充足，年销额可突破10亿元。
津冀区域 前策产品部 12、生活型案例项目成功基因 项目成功基因：
外部，人口日趋密集居住环境欠佳空气污染严重度假养老需求提升 内部，宜居居住环境与北京的距离交通便捷度相对热度的旅游景点产品规划自身配套价格 津冀区域 前策产品部 12、生活型案例项目滞销项目 碧桂园北京郡 碧桂园九龙湾 拉斐水岸 叠拼150-170平 独栋340-580平 产品面积大、总价高 上谷水郡 洋房98-180平 双拼215-240平 独栋250-460平 产品面积大、总价高 一渡龙湾 叠拼160-180平 独栋300-340平 自身配套差 产品面积大、总价高 规划产品面积偏大 脱离度假养老需求 津冀区域 前策产品部 13、高铁牵引型项目 涿州东站 武清站 目前，环首都区域形成的高铁新城主要为：
涿州高铁新城京广线 武清高铁新城京津城际 京广线 25分钟 京津城际 24分钟 津冀区域 前策产品部 13、高铁牵引型项目 涿州城区 涿州、武清两座高铁站，距离北京在30分钟车程内； 且与城区联系紧密，在城区辐射范围内。
在武清城区内 津冀区域 前策产品部 13、高铁牵引型项目 高碑店城区 距离城区5公里 京广线高碑店站距离北京30分钟车程，车站距离高碑店城区5公里，距离较远，无法受到城区辐射，没有形成高铁新城。
津冀区域 前策产品部 13、高铁牵引型项目 高铁一响，黄金万两，近年来已高铁站为依托而出现的高铁新城大都以失败告终，尤其是县城、三、四线城市的高铁新城；高铁是契机，但是围绕这个契机而进行的产业引导、人口引导、配套升级才是高铁新城成功的关键，仅是投资价值无法支撑项目。
对于环首都片区高铁项目的获取，结合未来的高铁规划，建议遵循以下几点：
1、距北京30分钟以内车程，有机会承接北京外溢客群 2、规划高铁站在城区或紧邻城区范围，与城区连接便捷 3、具有清晰的城市发展规划方向，倾向于高铁站方向 4、政府对高铁站周边的规划具有明确的产业导入及配套规划 环首都高铁规划详见9月份专题《大北京高铁规划专题》 津冀区域 前策产品部 14、土地拓展条件探讨一 五环 1、距五环40公里左右范围 2、具有国道与北京便捷连接 3、紧邻高速口与北京便捷连接 4、区域具有明晰中、长期规划 地块具备1+（2、3、4）任一条件，必拿。
定位：
自住型项目，兼顾投资 产品：
90-100平刚需洋房，180-250平常规别墅产品； 客户：
北京外溢刚需客群；自住+投资； 津冀区域 前策产品部 14、土地拓展条件探讨二 五环 1、距五环80公里左右范围 2、紧邻高速口与北京便捷连接 3、具有较好的生态环境 4、具有轨道交通规划 地块具备1+（2、3、4）任一条件，可拿。
地块具备1+（2、3、4）任两条件，必拿。
定位：
度假、养老型项目，兼顾自住 产品：
70-90平度假洋房，100-150平度假别墅产品； 客户：
北京度假、养老客群；兼顾刚需及投资。
津冀区域 前策产品部 15、土地拓展条件探讨三 五环 1、距五环120公里左右范围 2、紧邻高速口与北京便捷连接 3、具有极佳的生态环境及度假资源 4、具有轨道交通规划 地块具备1+（2、3、4）任一条件，可拿。
地块具备1+（2、3、4）任两条件，必拿。
定位：
度假、养老型项目，兼顾自住 产品：
70-90平度假洋房，100-150平度假别墅产品； 客户：
北京度假、养老客群。
津冀区域 前策产品部 16、地块拓展必要条件综述 距北京五环的距离 车程时间 地块必要条件 40km范围 1、紧邻国道与北京相连接 2、距高速口较近与北京连接 3、所在区域具有明晰的中、长期规划 80km范围 1小时 1、紧邻高速口与北京相连接 2、具有较好的生态环境，具备度假养老的环境条件 120km范围 1、紧邻高速口与北京相连接 2、具备良好的生态环境 3、具有良好的度假资源，具备度假、养老的环境条件 高铁规划 1、距离现有或规划高铁站较近，10分钟内接驳， 2、在城区辐射范围内 3、政府规划明显倾向 津冀区域 前策产品部 17、 环首都范围内，具有较好资源的区域分布在东、西、北三个方向，南部资源较少。
津冀区域 前策产品部 17、 易县境内 下花园境内 滦平与北京交界范围 蓟县 范围 1、； 2、与高速口接驳15分钟内 3、区域具有良好的居住环境 4、具有较优的景点，有人气 跟着高速、跟着资源 津冀区域 前策产品部 谢谢聆听 欢迎探讨