文档介绍：因势而动重装出发
中堂下阶段推广策略及执行规划
<世纪瑞博 >
PART 1
新政到位市场有变
北京市出台贯彻落实新“国十条”的“京十二条”
“京十二条”是对新“国十条”的延续和深化,提出要加强对房地产开发企业购地和融资的监管力度,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。在抑制购房需求的同时,对房地产企业融资需求和融资渠道加以限制,会改变开发企业现金流充裕的现状,使房地产开发企业面临资金链收紧的压力。
北京市颁布商品住宅“限购”令,强力压缩市场需求
北京市住房和城乡建设委员会《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》中明确,自2010年5月1日起,同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市新购买一套商品住房。此政策延续了之前抑制市场需求的调控思路,在对投资、投机性等不合理购房需求进行打压遏制的同时,也将正常的改善型购房需求拒之门外。对需求的压缩,会造成市场成交量下降。市场成交的低迷,加重了开发商和购房者的观望情绪,市场将进入政策观望期。
【政策全方位】
近期成交情况——量跌价滞
2010年1-6月,北京市住宅成交量为51838套、,%。其中,,,%、%。购房者观望心理加重,民众购房热情减退,购房需求不再旺盛是市场成交量下降的主因。
6月,北京市共成交住宅4961套、,与上月相比,少成交1308套、。%,%。由此可见,宏观调控政策对市场的降温作用明显,市场成交低迷态势将延续。
以价换量已成开发商共识
以恒大为例,之所以上半年全国大型房企中仅有它完成了年初预定的目标,显然与其提前采取全国降价销售的策略是分不开的。而众多开发商也明确的看到了这一点。所以在恒大宣布85折优惠后,绿城也表示在全均认购率也超过了70%,招商地产董秘刘宁在此前接受记者采访时也表示公司今后的新开盘项目肯定会进行优惠,显然以价换量已经成为这些开发商的共识。
【量?价??胶着。。】
【量价齐跌——来自市场和业界的预判】
国土部长:房地产市场可能在四季度全面调整
中广网北京7月5日消息据中国之声《新闻和报纸摘要》6时44分报道,在刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上,国土部部长徐绍史表示,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,一个季度后房地产市场可能会面临全面调整,房价肯定会有所下降,国土部将在多方面积极参与房地产的调控。
国际地产服务商:2010年下半年北京楼市将现量价齐跌
据路透社报道[ %]戴维斯(Savills)周三称,今年下半年北京整体住宅市场将出现量价齐跌,而高端住宅仍能保持一段时间增长,但政策影响恐将使成交量先行下降。
第一太平戴维斯北京公司研究及顾问部董事王琼在发布会上并称,下半年随着北京写字楼供给增多及需求稳定将使得市场入住率降低,但租金仍能保持适度增长。
“受紧缩性政策影响,预计下半年对住宅的需求将减少,住宅销售整体市场的交易量和售价将下降,”王琼说。
多项指标转冷楼市“拐点”渐明
最新数据显示,%,;%,近16个月以来首度出现回落。
杨红旭认为,环比房价近一年多来首次由涨转降,意味着国内房价“拐点”正式确立。预计下半年房价将维持下跌态势,到明年一季度触底。
三季度打破僵局四季度尘埃落定
据博览财经资讯的研究预测,七八月份,房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面,博览研究员预测说,延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后,四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬,大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张,商品房的库存也将上升到较高的水平,房价具备大跌的必要条件。
2010第一、第二季度,随着土地、金融、税收等诸方面政策的出台和落实,楼市大幅上行趋势被遏制,市场进入胶着状态。
进入第三季度后,房地产市场开始由“量跌价滞”的情势向“量价齐跌”转变。
房价在今年四季度或明年年初跌至低点,是目前最普遍的声音。