文档介绍：因势而动重装出发
中堂下阶段推广策略及执行规划
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PART 1
新政到位市场有变
北京市出台贯彻落实新“国十条”的“京十二条”
“京十二条”是对新“国十条”的延续和深化,提出要加强对房地产开发企业购地和融资的监管力度,房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款。在抑制购房需求的同时,对房地产企业融资需求和融资渠道加以限制,会改变开发企业现金流充裕的现状,使房地产开发企业面临资金链收紧的压力。
北京市颁布商品住宅“限购”令,强力压缩市场需求
北京市住房和城乡建设委员会《关于落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知》中明确,自2010年5月1日起,同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市新购买一套商品住房。此政策延续了之前抑制市场需求的调控思路,在对投资、投机性等不合理购房需求进行打压遏制的同时,也将正常的改善型购房需求拒之门外。对需求的压缩,会造成市场成交量下降。市场成交的低迷,加重了开发商和购房者的观望情绪,市场将进入政策观望期。
【政策全方位】
加大土地增值税清算力度,房地产开发企业资金链收紧
国家税务总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》,对土地增值税清算时涉及相关费用的减免和计算税率进行了明确规定,并强调房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。该政策意在加强土地增值税清算和管理,对房地产企业土地增值税清算力度的加大,是对房地产开发企业资金链的隐性收紧,使房地产开发企业的资金充裕度降低。
第二轮调控信号频发酝酿再提出让金
而对于政府即将开启的第二轮楼市调控的猜测始于日前媒体报道。报道称,国土资源部总规划师胡存智在2010房地产夏季峰会上指出,国土资源部将严格规范土地出让制度,对于已出让的土地,土地出让价不低于当地基准地价70%,保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。对于此举,国土资源部的目标十分明确,意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。
三部委齐口否认楼市调控松动
近日,部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”,引起各界关注。昨日,住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应,均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》;国资委昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。
多项指标转冷楼市“拐点”渐明
最新数据显示,%,;%,近16个月以来首度出现回落。
杨红旭认为,环比房价近一年多来首次由涨转降,意味着国内房价“拐点”正式确立。预计下半年房价将维持下跌态势,到明年一季度触底。
三季度打破僵局四季度尘埃落定
据博览财经资讯的研究预测,七八月份,房地产市场将逐渐打破量跌价滞的局面,博览研究员预测说,延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后,四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬,大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张,商品房的库存也将上升到较高的水平,房价具备大跌的必要条件。
2010第一、第二季度,随着土地、金融、税收等诸方面政策的出台和落实,楼市大幅上行趋势被遏制,市场进入胶着状态。
进入第三季度后,房地产市场开始由“量跌价滞”的情势向“量价齐跌”转变。
房价在今年四季度或明年年初跌至低点,是目前最普遍的声音。