文档介绍：恒盛尚海湾2011年营销推广策略

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房产税试点政策解读
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新政对南通市场的影响分析
新国八条政策解读
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未来市场研判及应对策略建议
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南通市场分析
1、新国八条政策解读
2010年“”政策出台后,受政策影响,一线城市10月份成交量迅速见底,其后,二三线城市11月份成交量开始走低,但进入12月份后,多数城市纷纷出现反弹态势,“”政策再次面临了“新国十条”的尴尬,调控政策饱受质疑。
进入2011年,地方政府开始上演限购的续集,郑州、太原、武汉等多个省会城市纷纷出台限购令,但市场反应已经是激不起半点涟漪,更多被认为是一种政治上表态。
,国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题》的通知,以下简称“新国八条”;1月28日,上海与重庆的房产税试点方案相继公布,拉开了兔年新一轮房地产宏观调控的大幕。
近期政策
近期政策出台背景
第3、4条——市场化手段制约房地产市场需求
3、调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税
4、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,
解读:
(1)房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房的成本,对市场需求会产生一定影响,但10%的首付变化程度对普通的改善型购房需求和投资客而言影响有限,只会将小部分客户推迟进场,实际影响相对很小(心理层面影响可能比实际影响要大);

(2)营业税政策进一步趋紧,将投资客户的关注度由2-5年左右中期投资转为5年以上长期投资,将带来政府驱动、具有长期规划的投资潜力区域的区域价值进一步拉升!
层面1:抑制市场需求
新政解读
购房情况
贷款额
执行利率
月供
总利息
首付
一套房
100万
%

642807
首付均为30万
%

775275
二套房
100万
%

866485
调控前50万
%

1055516
调控后60万
说明:央行加息两次后,以贷款额100万、贷款20年计算:
层面1:抑制市场需求
新政解读
第6条——行政手段制约房地产市场需求
6、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
解读:
将限购政策进一步扩大至所有的省会城市和计划单列市,这种情况下,将原来的部分全国投资客及省内投资客的目光由一线城市、省会城市转移到二线、甚至三、四线城市,后续将加大这部分市场的投资机会,务必带来三、四线城市的房产市场升温!
限购批次
加入限购城市

北京

厦门、上海、杭州、宁波、深圳、福州、南京、天津、广州、三亚、海口、温州、大连、苏州、兰州

郑州、太原、武汉、昆明、济南、南昌、金华
层面2:增加未来供应
新政解读
第2、5条——增大保障住房供应量,加快土地开发进度
2、2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套
5、认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
解读:
(1)2010年,全国保障性住房(指经济适用房和廉租房)%;按照住房和城乡建设部的估算,,按照下表计算缺口高达8162亿
(2)能否切实解决用地和资金来源问题将成为制约未来有效供应的关键
2011年保障房建设资金来源
资金量
2010年土地出让金的10%
27000亿*10%=2700万
中央财政的划拨
根据2010年数据推算约为1300万
28个试点城市的公积金贷款支持
可提供约838万
层面4:预期管理
新政解读
第1、8条——力图改变消费者对房价持续快速上涨的预期
1、各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
8、新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度,深入解读政策措施,引导居民从国情出发理性消费
解读:
(1)房价涨幅的合理范围有三个参考指标,即地区的GDP、可支配收入、支付能力,综合这三个指标,只要年度房价涨幅不超过三者中的最高值,就是合理的;
(2)以上海为例,政府通过依据下表的指标将在2011年3月底制订年度住房价格控制目标