文档介绍：奥园广场商业定位及经营方案
奥园集团番禺片区公司
目录
第一部分项目招商SWOT分析
第二部分招商推广定位
第三部分招商的基本思路
第四部分招商节点安排
第一部分项目招商SWOT分析
1、位于未来核心商业区,区位优越,业态空间广阔
项目位于市桥未来核心商业区,市政配套、交通网络完善。在市政规划中,该区域的主要功能为居住和商贸,但该地域目前尚未有大型综合商业体,奥园广场的出现将成为桥南区大型综合商业体的开创者,业态招商空间广阔,除了能引进优质商家资源外,还能对区内空缺的业态进行填补,丰富商圈商业配套,在该区消费者休闲、购物生活中将担当重要角色。
2、规模大、档次高,商业吸附能力强,招商优势突出
目前项目在区内直面的竞争对手主要有易发商业街、哈街、大润发。这些竞争项目普遍处于中低档,综合体的体量与本项目相比较小。换言之,本项目的竞争优势体现在档次高,规模大,商业吸附能力强,为投资者、商家提供投资信心,招商优势突出。升级后的购物和居住体验,将为市场和消费者带来与众不同的体验和乐趣。
(一)优势(Strengths)
第一部分项目招商SWOT分析
1、项目周边缺乏便捷交通,距离市桥传统商圈较远
项目属于番禺市桥中心城区的南延部分,无论是目前的交通配套还是在未来市政规划中,都未设有地铁站,没有地铁经过,便捷交通的缺乏将是项目影响力、辐射力受阻的一大硬伤,加之离市桥传统商圈较远,商圈内的人流量、消费群体多样性及消费群体层次将受到很大限制。在某种程度上,将降低部分核心、优质商家对在项目开店的投资信心。
2、项目自身设计条件限制,增加了主力店、次主力店招商难度
购物中心主力店的引进对项目的整体招商、商业运营起着决定性作用。但由于项目自身设计条件限制,制约了一线主力店的引进,例如地上停车位、荷载、柱距达不到商家要求等因素,使得吉之岛、家乐福、乐购等意向主力店相继流失,主力店招商较为被动。
(二)劣势(Weakness)
第一部分项目招商SWOT分析
1、项目周边商业项目较多,有利于推动桥南板块商圈的加速形成,提升商家信心
在本项目周边商业项目有大润发(已开业)、哈街、海伦堡的裙楼商铺等,虽然加剧了区域市场的竞争激烈程度,但有利于推动桥南板块商圈的加速形成、商业氛围的培育,以规模效应强化商业的辐射能力,聚集人流,从而提升了商家对项目的投资信心。
2、项目周边比邻多个大型社区,消费群体稳定、消费层次较高
项目位于桥南商贸、居住的核心区域,周边海伦堡、尚东尚筑、喜盈嘉立思等大型高档楼盘林立,为项目提供了稳定的、消费层次较高的消费群体,加之项目本身公寓的居住群及商业街客群,有力地支撑了项目商业的运营与发展,为引进档次较高、更具市场号召力的商家提供了市场培育基础。
(三)机会(Opportunities)
第二部分招商推广定位
,分地下两层,地上五层,建成后将成为番禺规模最大、档次最高的首席shopping mall,真正实现一站式购物。
 
将奥园广场项目定位为一个以区域内家庭消费为主,以精致业态为点缀,具有一定时尚品位,荟萃多种美食和现代娱乐休闲业态于一体的,以简约时尚的购物环境著称的“prehensive Regional Shopping Center) ”,有利于打破市桥南区原有的“传统商业街”+“大型超市”的商业格局,有助于引导区内居民现代生活方式和消费习惯的形成。
(一)规模定位
楼层
建筑面积(㎡)
-1F
1F
2F
3F
4F
14779
5F
1995
总计
第二部分招商推广定位
中高档定位
1、分析:
(1)奥园广场大规模的商业面积决定了我们商场的业态必须是综合性、包容性和多样性。从消费的层面分析,商场的品种适宜中档偏高。
(2)如果全部做高档,消费力有限,客户面太窄;低档的商业在番禺比比皆是,根本不可能在奥园广场进行,所以我们应该以中档的品牌为基础,上延到部分高档产品来提高商场的定位。
(3)目前初步定位为商场的中档品牌占50%,高档品牌占30%、其他品牌占20%的比例。
(二)项目档次定位
第二部分招商推广定位
2、支撑点:
(1)规模宏大,高品质业态,时尚、休闲、娱乐、休憩多种生活元素集于一身。广州南部目前没有超越奥园广场的项目;
(2)外观时尚,富有现代感;
(3)高标准用材,高端设施配置,智能化管理;
(4)业态丰富,满足不同层次消费者消费习惯;
(5)综合业态规划,迎合区域市场消费者对于综合性购物中心的要求。
(二)项目档次定位
第二部分招商推广定位
3、商业功能定位
商业功能