文档介绍：郑州鸿宝置业鸿宝园林项目发展策划
基础研究及整体定位报告
合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司
谨呈:河南鸿宝置业有限公司
合富辉煌对项目策划工作的目标理解
项目开发实现
以市场为基础,最终实现
物业的期望价值兑现
企业期望
建立在全市乃至更广范围
的项目及企业品牌影响力
从实现市场与目标的无缝对接,
制定项目合理开发策略,实现价值
策划工作目标
本次策划工作目标: 以市场为基础,打造郑州乃至更广范围具有强品牌影响力的标志性大盘
城市发展层面:项目位于城市发展的主要方向,未来发展潜力巨大
郑州北向受黄河阻隔,西向、南向受老工业区和铁路的影响,东向将长期是城市的主力发展方向。
向东是郑州发展的主流方向,项目处于郑州东部。
,交通通达性较高(距市中心仅30分钟,项目距离CBD仅8公里,新区15分钟)
市中心
CBD
主方向
抑制方向
次方向
次方向
黄河景观带
项目
区域层面:属城市新区,区域交通通达性强;距离黄河生态景观带较近,生态环境较好;但配套不完善,缺乏居住氛围,区域发展尚不成熟
项目位于郑东新区东北部,临近龙子湖高校区,是规划中的城市中心区
四通八达的规划路网覆盖,与城区形成便捷的交通联系,可达性强
周边以生态农业为主要产业,配套不完善,缺乏生活氛围
项目距离黄河景观带较近,地下有温泉资源;具备一定的生态景观资源条件
郑东新区
项目
郑东新区
项目
项目周边
郑州新区规划图
本体层面:项目整体规模较大,容积率较低,内部生态环境较好,项目整体可塑性较高
项目规模较大(整体2700亩,先期500亩)
容积率< 限高45米(适宜发展中低密度住宅区)
项目内部拥有园林、稀缺鱼苗养殖等各种生态农业资源,地块资源条件较好,但不属于山水资源型(内部局部水体--鱼塘)
项目所在区域属于规划中的休闲度假旅游服务区。
金水区北区控制性详细规划
本案所
在区域
项目属性界定:省会城市主要拓展方向上的中低密度大盘
城市层面看:位于城市发展的主要方向,未来发展潜力巨大;
区域层面看:交通通达性高,生态环境好,但目前配套不完善,缺乏居住氛围;
项目自身看:规模较大, 容积率较低,内部生态环境较好,项目整体可塑性较高
本项目是区域近期生活配套相对缺乏,区域发展未成熟;中远期区域与城市发展可期,并拥有一定自然资源价值,中低开发强度的中高端项目
基于以上的工作理解,制定本次发展策划报告的整体思路框图
第一阶段提交
第一层面:基于宏观、中观、微观三个层面的研究分析,本项目的发展战略如何?
项目认识
物业发展
建议
项目定位体系
城市、经济等宏观市场
房地产市场环境
财务投资效益测算
开发策略
产品建议
价格定位
产品定位
形象定位
客户定位
整体定位
客户专题研究
成本测算
收益测算
效果评价
第二层面:本项目应以怎样的发展策略和定位体系来建立核心竞争体系,获取开发的成功?
第三层面:在策略与定位建议之下,物业发展如何实现,采用怎样的开发模式,并在经济上实现可行?
第二阶段汇报提交
基础研究
项目SWOT分析
项目发展战略策略
项目本体分析
成功案例借鉴
第一阶段提交
第一层面:基于宏观、中观、微观三个层面的研究分析,本项目的发展战略如何?
宏观层面
城市经济发展对本项目的开发提供什么样的发展背景?
城市规划发展对项目发展战略的选择有何影响?
城市房地产格局发展对项目的发展有何影响?
中观层面
宏观市场环境对本项目的发展战略产生怎样的影响?
微观层面
竞争市场对本项目开发产生怎样的竞争关系?
潜在客户的特征如何,本项目获取潜在客户的市场机会如何?
第一阶段问题分解:
郑州位于中国中东部,黄河中下游,中原城市群的核心位置;是中国著名的历史文化名城,对外交通发达,称为“火车拉出来的城市”
郑州是河南省政治、经济、文化中心,北临黄河,西依嵩山,东南为广阔的黄淮平原;
郑州位于全国地理中心,具有贯通东西、连接南北的战略作用,是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。
中国历史文化名城;
全国区域性中心城市;
区域性金融中心;
先进制造业基地和科技创新基地;
全国重要的现代化物流中心;
国际文化旅游城市;
图片来源:中原城市群发展规划纲要
郑州作为中原城市群的核心,对周边省市产生强大的吸纳能力,拥有广阔的市场腹地和实业带来的产业人口
中原城市群是以郑州为中心,以洛阳为副中心,开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。
根据海内外城市群发展规律,郑州作为省会城市,经济实力最强,具有较强辐射动员功效。将逐渐成长为国家特大型区