文档介绍：昆山房地产市场
2011年度市场简报
金盛地产机构市场部
PART 1 前言篇
回首2011年,对于国内房地产行业而言,这一年毫无疑问是个政策年。
年初时国家即开始颁布出台政策措施,对全国不温不火的楼市进行大刀阔斧的宏观调控,不论是从购买、房价,还是信贷、土地,各个方面都频频打出了一系列调控组合拳,这一年被称为史上房产调控政策最严厉的一年。
这一年中老百姓谈论最多的话题是楼市,媒体曝光最多的新闻是楼市,国家领导开会针对最多的还是楼市。一时间,这个当初被定义为中国经济支柱型产业的行业经历了一浪胜过一浪的汹涌波涛,不论是购房者还是开发商都深陷其中,影响深度更涉及房地产上、下游产业。
年关将近,一线城市频频爆出房价下跌的震撼消息,各地降价潮引发退房潮的新闻在各大媒体占据头条,再加上银行准备金率的频繁调整,房产税的即将推广,中小房企或退市或并购,业内人士纷纷推测2012楼市拐点已然临近……
PART 2 政策篇
政策环境:房地产调控持续加码,措施进一步落实细化,调控贯穿全年
2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控:
1月,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个;
7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后台州、珠海等城市跟进,限购城市数增加到近50个;
10月底,1000万套保障房建设计划提前实现;始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实,抑制需求与增加供给两手抓,行政与经济手段进一步细化。
住宅商品房市场:限购、限价、限贷等行政手段加码,税收、利率等经济手段跟进,调控政策全面升级
年初,“国八条”中明确提出限购条件,并指定必须限购的城市,将2010年“国十条”和“”的限购要求具体化、严格化,限购范围扩大至40多个城市,限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市,限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面,中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价,要求各地制定房价控制目标,并以问责制确保地方政府执行力度,地方“限价令”陆续出台。
从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”,首套房贷款首付比例全面调到30%及以上;二套房首付比例不低于60%,;三套及以上住房暂停发放贷款;不能提供1年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
紧随“国八条”之后,2011年1月27日,财政部发通知,将购买不足5年(含5年)的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收;同日,上海、重庆开始实施房产税改革试点,进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。
限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台
首套、二套贷款门槛提高,三套停贷,各类需求均受到一定抑制
住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地
保障房:资金、土地等配套措施跟进,促使大规模建设计划落实到位
2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示,今年中央政府实际已投资1520多亿元,好于历年水平。姜伟新还表示,明年的任务更重,中央的投入肯定不会少,而且会有所增加。另外,中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资,确保建设进度。
2011年,《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出,未来5年,我国将开工建设3600万套保障房,2011年和2012年各1000万套,后面三年1600万套,“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据,截至2011年10月底,全国保障房已开工1033万套,超额完成年初计划任务。
中央投入资金增加,多项政策支持保障房融资
1000 万套保障房计划提前实现
08年经济危机带来的后果影响去年乃至今年的金融市场,流动性过剩,货币供应量持续增加,以致今年的收缩流动性压力增大,不断提高准备金率收缩流动性
自08年8月—12月,,四季度末期,中央政府为恢复经济发展,实现十大振兴经济一揽子计划,投入约4万亿资金,,2010年信贷资金稍少于2009年,总额约8万亿元,;2011年为收缩天量资金带来的流动性,缓解通胀压力,紧缩银根,信贷额度在持续走低,这一结果利空于中小企业,实体经济受损相对严重;
货币供应量持续增加,但同比增长率持续走低,近4年来的M2增长主要出现在08年四季度末期和09年上半年,随后走低趋势