文档介绍：苏州工业园区别墅市场报告
苏州市博思堂投资顾问有限公司
2008 年 3 月 28 日
1 发展历程回顾
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2 近期运行分析
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3 板块格局剖解
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4 重点个案解读
历程阶段划分
发展历程回顾
第一阶段
外销经济型别墅——别墅市场的起步(1999年-2001年)
第二阶段
高档别墅步入市场(2002年-2003年)
第三阶段
高、中、低档别墅纷争市场(2004年-2006年)
第四阶段
品牌开发、产品创新时代(2007年开始—至今)
代表项目:翠湖雅居、金水湾
代表项目:半岛华府、德邑
代表项目:御湖熙岸、本岸
代表项目:独墅苑
发展历程回顾
产品卖点
产品升级
产品状况
产品卖点
第一代产品
单纯的别墅形体,不注意产品的细节处理
产品的稀缺性,地段位置佳,交通资源好
第二代产品
外立面和社区景观仍未有新的突破,景观开始被重视
别墅开发开始与自然景观相连接,产品的景观性得到提升
第三代产品
TOWNHOUSE、叠加产品出现;独体别墅产品外观、社区景观、配套更加提升居住者的尊贵感
经济型别墅总价承受力强;独体别墅注重生态尽管、文化氛围,强调居住与休闲的双重功能
第四代产品
鲜明的个性,注重人性化的设计,高产品力别墅产品的打造
品牌带动产品品质,软性服务不断提升生活度假功能
发展历程回顾
别墅市场的价值体系
景观价值
产品价值
社区价值
创新价值
人造景观和自然景观的完美结合
规定动作与自选动作的互补
产品、功能和配套的上的创新
活动与交往的空间
精神的堡垒
软性服务的完善
卖点演变
发展历程回顾
需求演变
从完全的自住功能需求转向自然环境的休闲度假、功能的自住需求
发展历程回顾
客户组成变化
纯外销
外销与内销并存
主要为内销
发展阶段
港澳台、外籍人士
外销向内销转变
内销为主、外销较少
1999-2001
2002-2004年
2005-至今
营销主体
客户群演变特征:外销向内销转变,自住向度假需求过度,并且呈现郊区化的发展模式,“以本地客源为主,外地客源为辅”已经成为苏州别墅市场的主流诉求
客源演变
近期运行分析
园区市场地位
-(平方米)
-(套)
从市场供应量来看:苏州工业园区是苏州别墅供应的第二大区域,仅此于拥有太湖资源的吴中区,市场份额达到25%。
从市场成交量来看:苏州工业园区以绝对优势占据第一位,市场份额达到57%,比吴中区高出36个百分点。
从供应和成交对比来看:苏州工业园区以25%的市场供应份额贡献了57%的市场成交份额,这说明园区别墅处于供不应求的市场供求局面
近期运行分析
-(平方米)
月度供应分析
供应表现:2007年4月份园区别墅推量达到近一年最高值,达到86761㎡,上半年市场供应量巨大;10月份以后市供应量减少,截至2008年2月份达到近一年最低值3833㎡
原因:2007年10月份以前,整个苏州房地产市场,包括园区的别墅市场在内都处于过热运行状态,各发展商都抓住时机放量,新政出台后,以及连续的金融政策的综合影响,致使市场迅速降温