文档介绍：苏州别墅市场专题研究报告
在地文化,国际视野
别墅市场发展篇
别墅市场现状篇
区域板块特征篇
别墅市场总结篇
专题框架
在地文化,国际视野
别墅市场发展篇
别墅市场发展历程
别墅承载的价值体系
别墅市场产品分类
别墅市场的产品演变
别墅市场的客群演变
在地文化,国际视野
别墅市场发展历程
第一阶段:
别墅市场的起步阶段(1994年-1998年)
特征表现:开发的别墅项目以高档外销别墅为主,主要有金阊区的白莲花园、高新区的御花园和太湖湖畔山庄。
第二阶段:
经济型别墅占主流(1998年-2000年)
特征表现:从1998年起,苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态,如独墅苑、美墅缘、国贸莱茵花园,其间也开始出现大量的独立别墅如美之国,基本上是属于经济型别墅。
第三阶段:
高档别墅步入市场(2000年-2004年)
特征表现:始于2000年初,自然生态豪宅开始出现,到2003年,以风景为主要卖点的苏州别墅就其分布之势,已经形成“一木”即木渎,靠近灵隐山、天平山附近;“二湖”即太湖及其周边地区;“三园”即工业园区金鸡湖畔的格局。
第四阶段:
品牌开发、产品创新时代(2004年开始—至今)
特征表现:从2004年开始,伴随外来的品牌房地产开发商的到来,一些有着鲜明个性、注重人性化设计和高品质的别墅产品依次出现,并且取得不俗的市场业绩,如中海御湖熙岸、苏州庭院、万科中粮本岸等项目,受到苏州市场的追捧。
在地文化,国际视野
别墅承载的价值体系
价值评判的平衡点:“适销对路”,也是别墅价值评判的标准,所谓“适销对路”必须满足的两个条件:一、“人群适合”;二、“产品适合”。
别墅是从生活开始的,这是别墅价值判断的基础。人们选择别墅生活就是选择一种不同于公寓和普通住宅的空间生活方式。
因此别墅价值的考量因素有:别墅的居住价值,别墅的投资价值,别墅未来预期升值空间价值三部分组成。
在地文化,国际视野
别墅承载的价值体系
五大核心价值
人文价值
历史价值
环境价值
建筑价值
居住价值
区域地段的人文底蕴
特定阶层的业主构成
管理服务的优质上乘
是否“承上启下”
时代性与标志性
别墅环境的生态效应
别墅环境的景观资源
建筑的艺术性
建筑的民族性
建筑的地域性
室外空间设计
室内空间设计
相应设施、功能配置
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别墅市场产品分类
按建筑形式分:
独栋别墅:独门独院住宅。
联排别墅:几幢低于三层的单户别墅并联组成
的联排住宅。
双拼别墅:由两个单元拼联而成。
叠加别墅:多层复式住宅上下叠加而成,一般为
四层带阁楼。
在地文化,国际视野
别墅市场产品分类
按产品形态及容积率分:
顶级别墅:整体规模不会太大,,建筑面积通常在800
平方米以上,层数为1层或2层,景观资源优越。
普通别墅:-,建筑面积在400-500平方米左右,层
数为1-3层,同样需要相当的环境资源。
经济型别墅:别墅平民化的标志,包括小独栋、双拼、联排别墅,共同
特点是每户有天有地。
独栋:,建筑面积300平方米左右,层数2-3层。
双拼:-,建筑面积300平方米左右,层数2-3层。
联排:-,建筑面积200-300平方米,层数2-3层。
类别墅(亚别墅):也称叠拼别墅,显著特征为每户不能同时有天有地。
一般为两户叠加而成,-1,3层或5层,面积200-300平方米,居住
品质更接近于花园洋房。
在地文化,国际视野
别墅市场产品分类
按建筑风格分:
欧式风格
中式风格
现代风格
地中海风格
英伦风格
美式风格
德式风格
传统中式风格
现代中式风格
现代主义风格
在地文化,国际视野
别墅市场产品分类
建筑特色:建筑的形态上具有很多不对称的设计,弥漫阳光下的浪漫激情(尤其是西班牙风格的建筑,采用了很多圆弧形结构,包括墙体、护栏、门窗框架);稍大些的房子都有一个环绕的庭院或天井,形成一个围合式的群落(尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用,将室内与室外融为一体,是地中海式风格建筑最重要的一笔);在细节的处理上特别的细腻精巧,又贴近自然的脉动,使其拥有永恒的生命力(在西班牙建筑中,经常广泛运用螺旋形结构配件,包括阳台、窗间柱子多用螺旋形铸铁花饰)
地中海风格
有西班牙式、意大利式、希腊式、法式之分
尼盛·西城
中金·玫瑰湾
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