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影响房价的因素分析
摘要:房地产既是我国国民经济的支柱产业,也是关系重大的民生问题。本文从微观经济学角度出发,从供给和需求的基本理论、消费者行为理论和产品市场理论三个方面来分析影响房价的因素。
关键词:房价供需消费者产品市场
供需影响房价
供给描述的是生产者的行为。供给是指在一定时期,在各种可能的价格下,生产者愿意而且能够出售的某种商品或服务的数量。供给是建立在生产者生产和销售某种商品的意愿和提供出售的能力的条件之上的,二者缺一不可。经分析,共有如下两种供给因素影响房价。
住房供给影响房价我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,在住房供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。空置房屋指未被使用、且所有权人准备将其出租或出售的房屋。当购买者购买房屋时,注重的是房屋的服务功能,其支付的价格直接体现了对房屋的支付意愿。从卖方角度看,面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去,因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大,价格风险不断增加;同时,空置的时间越长,管理的费用就越高。因此,在预计销售时间较长时,卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反,空置的面积减少,购买者增加时,卖方就有可能提高价格。
土地供给影响房价土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地是人类在产品和劳务的生产过程中,需要投入的大量的经济资源之一。经济学中所说的土地是一个广泛意义上的概念,是指大自然赋予人类的一切有助于进行生产活动的自然条件,包括矿藏、森林、陆地、海洋和河流等。土地供给是房地产市场的基础,土地供给如果被储备、闲置或者是被蓄意囤积,土地供给量都只能部分转化为房地产市场的供给。土地的供给直接影响着住房的供给,从而间接影响着住房的价格。此外,政府在制定土地政策的问题上保持土地适度稀缺。2003年以来,土地价格上涨,而住宅空置率下降,土地供给小于土地需求。土地供应机制失灵,控制力度不够。在舆论导向和政策措施的双重作用下,高档商品房价格扶摇直上,并带动普通商品房价格一路飙升。2000年以来,新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率(土地开发面积/同期土地购置面积)持续下降,二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率(房屋竣工面积/同期房屋施工面积)逐年走低。当土地供给不足时,房地产商更会提高房价。由此可见,土地供给对房价有一定的影响。
二、消费者的消费行为影响房价
消费者用既定收入购买各种消费品,以期从商品消费中获取最大程度的满足。微观经济学把这种满足称为效用。效用表明了消费者对商品或服务的主观心理评价,完全是消费者的主观心理感受,因此具有主观性。所以消费者对住房的满意程度一定意义上影响着房价。而边际效用是具有递减规律的,一般消费者对于住房的消费不会超过两套,所以房价就被相应
的提高了。此外还有消费者偏好的影响。消费者偏好即消费者爱好或者喜欢某商品,表情消费者对不同商品的喜欢程度,消费者对不同商品的偏好程度反映了消费者对不同商品的效用水平的评价。当消费者对住房的偏好程度上升时,房价就会被提高。
消费者的投机和投资行为也影响着房价。投机者的目的,是依赖房地产价格上涨以获取价格差,预期价格上涨,投机者就会购房。投资者的目的,是依赖房租谋取收入,希望房地产价格上涨。其购房条件是