文档介绍：筹划土地增值税
2006-5-16
[ 撰文刘厚兵]
一、巧用特殊扣除项目规定例1:甲房地产公司2005年3月开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为200万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明,公司财务人员通过核算发现:如果不提供金融机构证明,则该公司所能扣除费用的最高额为(1000+1200)×10%=220万元;如果提供金融机构证明,该公司所能扣除费用的最高额为200+(1000+1200)×5%=310万元。可见,在这种情况下,公司提供金融机构证明是有利的选择。
例2:甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中,可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元,不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明,同例1一样,如果不提供金融机构证明,则该公司所能扣除费用的最高额为(1000+1200)×10%=220万元;如果提供金融机构证明,该公司所能扣除费用的最高额为80+(1000+1200)×5%=190万元。可见,在这种情况下,公司不提供金融机构证明是有利的选择。
企业判断是否提供金融机构证明,关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例,如果超过5%,则提供证明比较有利,如果没有超过5%,则不提供证明比较有利。
二、通过相关费用分别核算房地产开发企业在经营房产租赁业务的过程中,如果出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收费用,就应该考虑通过对这些费用分别核算,进行税收筹划。
例3:某房地产开发企业兼营房屋出租、建筑材料销售、房屋装修业务,属于增值税一般纳税人。该企业2001年将位于市区的一栋房屋出租,承租人为某商贸公司,租金为每年200万元,租期为6年,租金包含,简单的家具、空调,并包含电话费、水电费。该房地产企业当年购置的家具、空调价格为18万元(不含税),预计使用年限为6年。预计每年所支付的电话费为8万元,水费为6万元(不含税),电费为8万元(不含税)。该房地产开发企业所应缴纳的税收如下:营业税=200×5%=10万元;房产税=200×12%=24万元;城市维护建设税和教育费附加=10×10%=1万元;家具、空调的成本为18+18×17%=;=;电话费、水电费成本为8+6+8+6×13%+8×17%=,不考虑房屋本身的成本,该房地产企业每年的净利润为200-10-24-1--=。
如果该房地产开发企业进行税收筹划,房租租金仅包括房屋本身的使用费,将家具和空调的出租改为出售,将电话费和水电费改为代收。该企业可以将房租租金降低为每年170万元,将家具、空调等出售给该商贸公司,,电话费、水电费改为代收。这样,该房地产企业所缴纳的税收如下:营业税=170×5%=;房产税=170×12%=;城市维护建设税和教育费附加=×10%=。该房地产企业的税后利润=170---