文档介绍：长沙市河西大学城
乐活汇商业项目规划及定位报告
所属分校: 直属学院
年级:2010秋季开放教育专科
专业: 工商管理专业
学号: 1043001450695
姓名: 李金玉
前言
本报告所研究项目案名为“乐活汇”,该项目建筑结构上隶属于长沙市河西大学城中心——渔湾码头时尚商业广场(下称渔湾码头)。渔湾码头为湖南湖大投资置业发展有限责任公司开发,项目整体由家润多超市、华天假日酒店、潇湘影院以及本报告主体项目乐活汇分租。乐活汇位于渔湾码头负一层整层,由长沙盛业投资有限公司承租经营,拟开发为百货商场。
一、乐活汇项目概况及现状
1、初步主要技术经济指标
楼层
面积(㎡)
经营类别
负一层
8280
商场(以品牌服饰、美食广场、潮流馆为主)
2、项目位置
项目位于湖南长沙市岳麓山脚下,地处湖南大学、湖南师范大学南院和中南大学之间,在岳麓区主干道麓山南路和阜埠河路交汇处,是长沙市岳麓山大学城学生公寓园区的一部分,处于繁华路段,商业价值较高。
3、项目现状及四侧
项目基本呈不规则三角形;
项目地块东西有高差,项目已在2010年底完成全部建设任务;
因地块东西高差,从项目北面看来,乐活汇是第一层,从西面看来,乐活汇为负一层,乐活汇主入口位于该层西北口处,次入口位于该层东北口处,均临街;
项目北与湖南大学校本部仅一路之隔,东与湖南师大天马学生公寓、湖南大学天马学生公寓、科教新村、天马安置小区相连,南与长沙矿山院、德智园学生公寓、湖南师大南院、中南大学南校区、中南大学连成一片,西与渔湾市、左家垅等城市老商业区接壤。项目是连结湖南大学、湖南师范大学、中南大学的天然纽带。
4、项目周边配套
岳麓区主要商业中心在荣湾镇,,周边的供电、供水、银行、邮政、医院、大中专院校、中小学、幼儿园等配套成熟。
5、途径项目的公交路线
项目交通方便,公交站即在项目正对面,顾客进入项目较方便。
公交路线
停靠项目站点
起始站
106
麓山南路口、渔湾市场
华夏至天马西
202
麓山南路口、渔湾市场
长沙火车站至王家湾
902
麓山南路口、渔湾市场
东方红镇至王家湾
905
麓山南路口、渔湾市场
王家湾至赤港小区
913
麓山南路口
雷锋商贸城至桃花村
旅一
麓山南路口
麓山南路口至火车站
305
渔湾市场
高叶塘至王家湾
6、项目周边人口构成
经测算,项目周边2公里范围内总人口约15万人
学生人数如下:
名称
人数(人)
名称
人数(人)
湖南师大学生公寓
8000
湖南师大南院
4000
天马园区
16000
湖南艺校
3000
德智园区
10000
中南大学校本部
10000
升华园区
14000
湖南师大树达学院
4000
湖南大学校本部
4000
南方职业学院
10000
师大校本部
14000
湖南中医药大学
12000
合计
109000
周边居民人数分析
麓山村居委会 3000人
天马村居委会 4000人
黄鹤村居委会 3000人
靳江村居委会 4000人
岳麓街道居委会 12000人
散布在师大、湖大、中南大学的各类服务机构的人数估计为5000人。以上合计约30000人
2公里范围基本涵盖了周边几所高校最具消费力的人群,三公里半径范围内居住着约24万人,基本上涵盖了桔子洲街道区域;5公里辐射范围内甚至更广阔区域逾42万人,基本涵盖了岳麓区。
二、项目SWOT分析
1、优势分析(Strengths)
(1)区位优势
项目雄踞湖南大学、湖南师范大学南院和中南大学之间,在岳麓区主干道麓山南路和阜埠河路交汇处,将对这一商圈的商业价值提升起到重要作用。
(2)地块优势
项目地块临近麓山南路和阜埠河路,临路面较长,商业价值明显,容易进行商业规划。
(3)交通优势
项目6路公交在此通过,交通极为便利,人流量大,有利于人流的直接进入。
(4)项目可朔性强
项目所在位置周边社区尚未配套完善成熟,可朔性强,商业发展后劲足,且有政府因素影响及市政支持,为项目奠定了良好的经营基础。
(5)开发优势
项目为湖南大学用地,在地块开发及市场形象上均有较大优势。
(6)人流优势
-3公里范围内人口总数约24万人,而且聚集密度较高,这为项目提供了充足的商业人流及保障;
2、劣势分析(Weaknesses)
(1)消费****惯改变有难度
人们固有的消费****惯主要集中在五一商圈及通程商圈上,要改变这种消费****惯有一定的难度;
(2)消费能力相对有限
项目周边虽然聚集了24万人口,但以高校师生居多,消费能力相对有限;
(3)商圈不成熟