文档介绍：旧改项目案例借鉴
致深圳市润德房地产有限公司
前言
旧城改造项目相对普通的房地产开发项目需要
考虑拆迁,回迁等更多的问题。
在此我们通过对全国各地的几个旧城改造方案
进行整理和分析。以期能够给贵司的项目操作一点
点帮助,对项目的顺利开发起到一点辅助和借鉴作
用。
谨致商祺!
世华置业
结构导视图
2006年东海步行街旧改项目
龙岗街道第二工业区旧改项目
深圳市坭岗村城中村改造项目
案例回顾
借鉴意义
本项目位于连云港市东海县城中心繁华区域,属于旧城改造项目
城市中
心区域
★
陇海铁路
利民路
①
②
东海北路步行街
东海实验中学
果园路
利群巷
海陵东路
N
占地面积:,㎡。
土地价格:1200万元,利息支出400万元,拆迁及补偿费用另计。
容积率:-,商住办公一类用地。
基本指标
拆迁4万㎡,㎡、沿街商铺5000㎡,涉及208户居民。
开发条件
半径500m
东海县是连云港下辖最大的县,距离连云港40km
东海县
案例回顾
万润地产和南茂地产合作,万润关注项目可行性,由此决定是否介入进行主导开发
万润房地产开发有限公司
南茂房地产开发有限公司
背景
连云港最有实力的开发商,主要在市区开发,品牌影响力强
韩资企业,业务局限于东海县城,资金实力较弱,缺乏成功开发较大规模商业项目的经验
合作方式
如项目可行,成立一家新公司运作,以现金占40%股份,制定具体规划方案参与开发
前期取地及支付利息共1600万元,以此出资占60%股份,负责拆迁具体工作
开发设想
地块建大型购物中心难以实现收益
有点档次的“餐饮一条街”,仿南京、欧式,文化用品市场
信心疑惑
欲借助政府的力量推动拆迁
南茂对做商业很有信心,但拆迁能否顺利进行存在担心
地块为东海县南茂房地产开发公司所有,现邀万润合作。万润强调项目的可行性,如可行,拟以现金入股,主导项目开发。
案例回顾
介入开发的首要问题在于拆迁能否顺利进行
案例回顾
案例回顾
原住村民大部分支持改造,最关心补偿问题
原住居民多,拆迁难度大,需条件优惠,且依靠政府力量
政府正大力推进该项目,但难度依然存在
面对的拆迁环境
可选的拆迁方式
案例回顾
一,全部货币补偿方式:
全部费用预计达5000万元,投入太高,
特别是原居民很难答应离开居住地,谈判成本增加
二,赔偿房屋+地皮:
前期交给被拆迁人10万风险金,交房时退款,投入也较高
三,1:1拆赔:
补偿原居民搬迁和安置过度费用,共需支出约180万元
选择的方案
开发商目标
当时以万润的目标
为基本出发点,同
时参考南茂的意图。
短、平、快操作,降低风险;
不持有,不考虑品牌营销因素;
用能实现最大利润的方式操作,成本利润率期望不低于25%。
万润地产
启动项目,快速操作,减少资金占用;
无品牌营销意图;
利润无明确要求,合适就可以。
南茂地产
案例回顾
地块周边现状——商业氛围浓厚,公共配套完善
商业:东海北路步行街、东海步行街,临街商铺,人民商城等;
市场:海陵农贸市场(县城最大),蔬菜果品批发市场,装饰市场;
公共配套:最好的医院人民医院,最好的初中实验中学;
政府机关:司法局、审计局、法院;
其他:信用社、银行。
海陵农贸市场
县人民医院
文
县实验中学
蔬菜果品批发市场
司法局
审计局
步行街小区
商业
县城最繁华步行街区
信用社法院
装饰市场
商业步行街
市场
案例回顾
地块