文档介绍：酒店价值评估
时间:2013-07-04 来源:深圳市新永基房地产评估顾问有限公司总点击数:
一座酒店价值量较大,从几千万至数亿不等,由于交易不多,其价值主要通过经营成果来体现。酒店作为抵押物用融资是常见的手段,经营性物业抵押贷款是各大银行非常钟爱的产品业务,因为它能带来相对稳定的现金流。
酒店价值评估思路:主要方法为收益法,通过分析近三年的财务报表,参考周边同类物业经营状况,测算其正常经营之客观收益及经营成本,扣除相应的经营利润,测算其纯收益,用一定的还原利率、经营年期进行折现即可。酒店评估需整体评估,不可拆散单独评估。
酒店评估注意的几个问题:
1、经营与价值的关系。酒店价值是通过正常经营体现的,即使酒店经营不善,其价值依然存在,所以酒店实际经营数据只是一个参考,客观数据才是关键所在。酒店品牌能增加经营额外利润,但对酒店本身价值无关。
2、酒店价值不仅包括房地产价值,还包括设施设备的价值,即室内装修、酒店用品等。
3、装修与价值的关系。根据档次不同,酒店装修成本在1000-5000元/平方米之间,并且在一定时间内还需要做改良投资,这样的投资改良在初期会给酒店增值,长期也是价值折损的考量部分。
4、星级与酒店的关系。星级是酒店硬件与软件的综合评判指标,一般情形下,星级越高,酒店价值越高。
5、商务酒店与旅游酒店的价值比较。在星级、档次相同的情况下,前者价值高于后者。理由在于位置及客户对象不同,商务酒店的季节性影响比旅游酒店小。
6、办公楼与酒店的关系。在相对发达的城市和区域,办公楼与酒店有小部分的功能替代性,价值可能会趋于平衡。但是办公楼与酒店毕竟属于不同的房地产市场范畴,酒店与高档住宅、公寓比与办公楼有更多的功能替代,办公楼的交易相对简单容易,而酒店的交易相对困难,所以两者价格表现上还是有相当的差别。
城市经济发展水平与酒店市场有一定的匹配性,各种类型酒店价格体系相对比较固定,这个价格体系需要专业估价师来发现和建立。
认识酒店
时间:2013-06-17 来源:深圳市新永基房地产评估顾问有限公司总点击数: 128518
酒店是为出门在外的人提供包括住宿在内的各种服务,它既有名厨美食,亦有各地美景;既有高品质的洁静环境,又有多元化的私人服务;可以度假,也可以商务;可以合家欢,可以独处;可以像迪斯尼,可以像修行地;可以贴身服务无微不至,可以给你空间任你逍遥。一种受过各种专业训练的专业团队各安其位,只是为了让你享受非凡体验,重新刷新自我。时不时践行“生活在别处”的意境,在游历中认识世界和人情世故,才能够让你的人生更加完美。此时,一家好酒店是你最好的伴侣。
一、酒店星级
大部分用酒店星级来评价酒店,这是旅游部门的一大发明。旅游局发明这套体系,是为了通过申报、核准、挂牌、摘星等这一系列程序程序实施控制和管理,从硬件和软件两方面建立行业标准。
除个别酒店外,五星级是目前最高级别。星级不同,硬软件标准不同,入住价格不同,对应的客户群体也会不同。
近几年,中国房地产商为了圈地,为了上市融资,为了带动地产销售,纷纷涉足酒店及度假村项目。他们在意酒店能挂几颗星,因为这能构成销售文案中顶级奢华的证明,他们也很清楚酒店评星游戏的实质:偏重外在、偏重硬件、偏重规模。
二、酒店的设计
酒店的设计来源于酒店的概念,每一个品牌乃至每一