文档介绍：无锡惠山新城地块市场概述及定位方向
天启&开启机构
KEY ESS 2011/04
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KEY ESS
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核心思考
1、成熟板块中心节点站位?→稀缺性供应及多元化价值溢出的并进的合理运用?

2、稀缺性供应和产品多元化价值的组合→新城中心类成熟收官项目的价值体现点在哪里?
3、 2次开发(转型升级)和价值最大化问题→三个阶段河西开发、河东之合并、汽配城之换血
板块背景
大惠山-----无锡三大住宅细分市场之副中心代表典范
滨湖区
生态资源类居住级
住宅均价7500-9800/㎡
城市中心类居住级
住宅均价8900-10500/㎡
城市副中心类居住级
住宅均价6800-7500/㎡
中心城区、滨湖区、惠山新城区、表现为城市三大居住类型代表、格局不同细分市场热点
自成一体大惠山----产业类新兴综合版块进入成熟期
城市南北铺开格局近一步夯实、产业北移、居住南移。打开北部产业支撑类居住副中心格局基本成型
惠山新城与城市其它区域的关系
主城区中心
蠡湖新城
锡东新城
惠山新城
太湖新城
产业发展方向
旧的行政、办公和商务中心
规划未来以商业服务业为主,保留少量传统工业。
规划为城市旅游休闲商贸中心
无锡前阶段着力打造的新城
国家高新技术开发区
新加坡工业园
当前和未来城市重要的高新技术产业聚集带
配套发展商业居住
功能是未来惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心,是惠山区的新城。
大型的交通枢纽和商贸、物流的集散地
新的城市行政中心、城市付中心
东部规划为高新园区
西部高教产业园,
设施水平
路网完善,部分尚需改善
教育设施完善,重点中学多。
商业文化酒店设施完善
路网完善,沿湖主干道已经建成
体育中心已建成
教育条件优质
与外界及主城区联络状况良好
目前商业文化设施不完善
道路系统完善,对外部交通便利。
所在地堰桥镇提供基础生活配套,
道路系统基本形成,对外部交通便利
当前生活基础配套缺乏
太学城提供基础文化设施
居住及房地产状况
人口密度极大,旧城拆迁改造量巨大
大量商品房已建成或在建,有栖霞建设,阳光城市花园等
但人气不旺
近年开发较为集中的地区,新项目逐渐聚集并已广泛被市民认同。
近年房地产建设量比较大,有绿地复地顺驰等大型项目。
万科华润顺驰等已先期开发,区域影响力较强大
与太湖新城的关系
太湖将承接旧城的行政、办公、商务和部分商业服务业功能
太湖新城将承接部分旧城改造产生的居住功能
作为新建成的新城区,又是主城到太湖新城的过度带,对太湖新城形成间接的带动作用
因开发较早,相对成熟,将对太湖新城开发形成直接竞争
因临近太湖新城,高新产业将为太湖新开发带来高质量的客源
将以位置优势截住部分城北惠山区部分客源到太湖新城购房
TO
区域使命突显:
惠山一城三片的功能发展格局,目前已各具特色,但协调发展不足,功能割裂,急需一个城市化的中心辐射带动各个片区发展
产业的大惠山----产业类新兴综合版块进入成熟期
板块城市中心概念爆发时代来临
产业链仍难跳出传统框架、创造型产业比例较低、区域人群脑负荷量层级较低
城市通达性-----节点惠山、南北格局进一步拉伸
轨交1号线奠定惠山城市北大门地位、进一步分化中心城区溢出人群
板块