文档介绍：第七章、项目规划设计建议
一、产品策略原则
1、使本案的产品能适应市场,紧扣本案的主题概念,开发出别具风格的产品;
2、产品设计从宏观上配合本案的主题定位,从微观上塑造主题定位,共同构筑本案的鲜明形象;
3、要充分考虑本案的目标客户群,重点从户型设计等方面迎合目标客户群的需求;
4;要针对巢湖市房地产市场,寻找其不足或空白之处,结合本案实际作为突破口;
5、注重创新产品与高附加值产品在本案的使用。
二、用地布局建议
1、布局考虑因素
⑴“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”的定位为基点,运用房地产经济学与市场学原理合理布局,促进产品价值最大化的实现;
⑵根据用地价值分区进行相应功能和物业类型的配置;
⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始,逐步向后推移;
⑷大盘宜采用低开高走的价格策略,因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主,来聚集人气,带动后续开发;
⑸从资金运作的角度来看,建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排;
⑹在注重环境景观的均好性以及环境景观优化与产品组合配置一致性的同时,注意分期产品组合的合理性,考虑物业类型、户型、面积的搭配。
2、功能区块的划分
按照从南到北或从东南到西北的的推进方向,形成分期开发四大版块:
⑴一期:商住综合,物业类型以商业服务和多层公寓房为主;
⑵二期:居住,物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房;
⑶三期:居住,物业类型配备多层公寓、叠加别墅;
⑷四期:居住,物业类型配备多层公寓、高层公寓。
3、布局结构与组团规模特性
⑴采取“组团院落”的规划布局形式,强调层次领域空间的塑造,形成和睦亲切的组团邻里关系;
⑵体现环境均好的设计理念,围绕公共绿地进行建筑组团(群)布置,形成从组团(群)院落空间到公共绿地的良性互动关系;
⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑,并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内,户数在200户以内。
4、道路系统
⑴道路系统:
采取人车分流或部分人车分流的形式
⑵主入口:
人行主入口建议设在小区南面,入口设计形成小区标志性景观,起到空间导向的作用,使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感;车行主入口设在小区东面。
⑶停车方式与车位配比
按车库和停车位两种形式,数量以小区住户30%计算,约600个车位;车库按20%即400个车库
考虑自行车与摩托车库的设置。
三、不同类型物业配比建议
序号
物业类型
户型面积
(㎡)
主力户型
面积比
(%)
建筑控制容量
(万㎡)
1
多层公寓
80-130
三室二厅一卫
三室二厅二卫
42
2
高层公寓
110-144
三室二厅二卫
25
3
情景洋房
100-144
三室二厅二卫
15
4
叠加别墅
160-180
四室二厅三卫
10
5
公建等
8
合计
100
备注:公建包括配套会所、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕以及小户型商务公寓等
四、户型设计建议
1、户型设计原则
⑴动静分区
⑵公私分区
⑶干湿分区
⑷洁污分区
2、户型比例与功能配置
套型
比例
(%)
面积
(㎡)
辅助功能配置