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第七章、项目规划设计建议
一、产品策略原则
1、使本案的产品能适应市场,紧扣本案的主题概念,开发出别具风格的产品;
2、产品设计从宏观上配合本案的主题定位,从微观上塑造主题定位,共同构筑本案的鲜明形象;
3、要充分考虑本案的目标客户群,重点从户型设计等方面迎合目标客户群的需求;
4;要针对巢湖市房地产市场,寻找其不足或空白之处,结合本案实际作为突破口;
5、注重创新产品与高附加值产品在本案的使用。
二、用地布局建议
1、布局考虑因素
⑴“以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区”的定位为基点,运用房地产经济学与市场学原理合理布局,促进产品价值最大化的实现;
⑵根据用地价值分区进行相应功能和物业类型的配置;
⑶项目实施从已具备基础设施条件的东南部开始,逐步向后推移;
⑷大盘宜采用低开高走的价格策略,因而首期开发物业应以宜消化的经济型为主,来聚集人气,带动后续开发;
⑸从资金运作的角度来看,建设周期长、投资回收慢的物业类型应滞后安排;
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⑹在注重环境景观的均好性以及环境景观优化与产品组合配置一致性的同时,注意分期产品组合的合理性,考虑物业类型、户型、面积的搭配。
2、功能区块的划分
按照从南到北或从东南到西北的的推进方向,形成分期开发四大版块:
⑴一期:商住综合,物业类型以商业服务和多层公寓房为主;
⑵二期:居住,物业类型考虑安排多层公寓和情景洋房;
⑶三期:居住,物业类型配备多层公寓、叠加别墅;
⑷四期:居住,物业类型配备多层公寓、高层公寓。
3、布局结构与组团规模特性
⑴采取“组团院落”的规划布局形式,强调层次领域空间的塑造,形成和睦亲切的组团邻里关系;
⑵体现环境均好的设计理念,围绕公共绿地进行建筑组团(群)布置,形成从组团(群)院落空间到公共绿地的良性互动关系;
⑶组团规模按不同的物业类型分别考虑,并尽量将组团建设规模控制在2-3万平方米以内,户数在200户以内。
4、道路系统
⑴道路系统:
采取人车分流或部分人车分流的形式
⑵主入口:
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人行主入口建议设在小区南面,入口设计形成小区标志性景观,起到空间导向的作用,使小区居民产生领域感、归宿感和自豪感;车行主入口设在小区东面。
⑶停车方式与车位配比
按车库和停车位两种形式,数量以小区住户30%计算,约600个车位;车库按20%即400个车库
考虑自行车与摩托车库的设置。
三、不同类型物业配比建议
序号
物业类型
户型面积
(㎡)
主力户型
面积比
(%)
建筑控制容量
(万㎡)
1
多层公寓
80-130
三室二厅一卫
三室二厅二卫
42
2
高层公寓
110-144
三室二厅二卫
25
3
情景洋房
100-144
三室二厅二卫
15
4
叠加别墅
160-180
四室二厅三卫
10
5
公建等
8
合计
100
备注:公建包括配套会所、幼儿园、农贸市场、商业服务、物业管理、公厕以及小户型商务公寓等
四、户型设计建议
1、户型设计原则
⑴动静分区
⑵公私分区
⑶干湿分区
⑷洁污分区
2、户型比例与功能配置
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套型
比例
(%)
面积
(㎡)
辅助功能配置
二室二厅一卫
5
80-90
玄关、储藏室、洗衣房
三室二厅一卫
30
90-110
玄关、储藏室、洗衣房
三室二厅二卫
30
110-120
玄关、储藏室、洗衣房
25
120-130
玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台
四室二厅二卫
10
130-144
玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、北阳台
叠加别墅
160-200
玄关、储藏室、洗衣房、主卧衣帽间、南向露台
3、户型设计相关说明
⑴确定项目以三室二厅一卫和三室二厅二卫为主力户型;
⑵情景洋房辅助功能配置可根据设计具体需要予以深度考虑;
⑶对部分舒适性户型可考虑户内错层设计;
⑷叠加别墅设计除要求的辅助功能外,应赋予更多的别墅元素,如体现上下层空间流动性的高厅设计、设在住宅底部的停车库等;
⑸对住宅顶部的复式层设计,复式层利用面积宜少,可控制在30%左右,同时复式住宅可体现两大设计特点:高厅设计与屋顶露台花园设计。
4、单体设计
⑴配合小区主题,整体风格可引入以体现时代特征的现代简约主义风格,没有过分装饰,从功能出发讲究造型比例适度、空间构图明确、外观明快简洁;
⑵建筑组团天际线力求优美而富于动感;
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⑶,多层以砖混结构为主;
⑷小高层考虑采用一梯两户的条式设计;
⑸注重室内共享外部环境景观,考虑外部视觉景观引入室内;
⑹规划控制条件要求采用坡屋顶,考虑每户太阳能热水器集中安装,并协调好单体建筑风格。
五、环境景观设计建议
1、基本思路
⑴引入社区主题型园林景观设计,提升文化品味和内涵
例如结合小区主题,形成三大主题景观休闲广场:以体现人际交往为主题的“喜相逢音乐喷泉广场”、以体现健康运动为主题的“韵动广场”、以体现文化教育为主题的“行知广场”;
再如结合组团庭院之绿化配置,形成有个性化和标识性的主题庭院:紫荆苑、合欢苑、梧桐苑、石榴苑、芙蓉苑、桃花苑、桂花苑等。
⑵注重园林生态功能,维持社区内环境的生态平衡
满足人们对绿色环境的要求,达到景观环境在视觉效果上的清新、优雅、舒适、宜人,调节社区的气候环境,改善空气质量;植物的配置考虑季相和色相的搭配,保证常年见绿,力求四季有花,使人在社区能充分感受到季节的变化,表现出不同季节的园林美。
⑶强化园林景观休闲活动功能,为社区活动的开展提供硬件支撑
强调园林景观的可参与性,在社区内设置一定的硬质景观、共享空间,为社区居民提供足够的休闲、交往、活动场地,营造和谐友善温馨的邻里关系氛围。
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2、绿化层次要求
社区绿化考虑分三级:
⑴外围行道树绿化与地块边缘林荫道为一级绿化,形成社区的绿色屏障;
⑵人行主轴线(主入口)及中央绿地为二级绿化,形成社区的绿化中心,为居民生活提供集中绿地和活动场所;
⑶社区宅间(庭院)绿地为三级绿化,将绿化渗入居民生活,为居民提供相对私密幽静的绿化空间。
3、园林景观总体布局构想
从社区主入口即可远望中央绿地,让人未进入社区,先被社区良好的绿化所吸引;穿过人行主轴线进入中央绿地,中央绿地为社区景观中心,也是社区景观之灵魂;以中央绿地为中心,向宅间辐射,进入宅间庭院。
4、主入口景观设计
主入口景观强调其视觉效果上的气势,在社区主入口部位采用材质和色彩富于变化的硬质铺装地面,结合主入口中央绿带形成休闲步行道,主入口可通过动感水景、花坛和造型优美的大树,营造出宏大而又引人入胜的门户形象。
5、中央绿地设计
中央绿地设计更注意社区公共性与参与性:
⑴绿化景观和硬质景观面积分别占70%和30%左右;
⑵要求设置一定的水景,使景观生动活泼而富于灵气;
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⑶绿化景观以乔木、灌木和花草结合,并注意地形坡度的营造,做到层次分明、错落有致、丰富多彩;
⑷硬质景观注重观赏性、参与性、艺术性、知识性与教育性相结合,材料追求自然朴实,尺度讲求亲切宜人,融趣味性与教育性一体,并使成本得到适度控制;
⑸建议安排儿童游乐设施、健身设施、健康慢跑道、网球场及社区文化长廊等。
6、庭院绿化设计
庭院景观设计应相对私密、幽静,为居民提供良好的居住绿化环境和休闲、散步、活动、交往空间;不同庭院的景观分别采用各具特色的园林景观设计,使每一空间都具有可识别性。
六、会所设计建议
1、会所设计考虑因素
⑴便于前期做售楼大厅使用;
⑵有利于住户充分利用会所作为休闲活动、公共活动的场所;
⑶有利其后续经营管理;
⑷会所作为社区之灵魂,应成为社区标志性建筑;
2、会所功能
健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、多功能厅(会议、小型演艺及培训教室)
3、会所面积
主体面积2000平方米左右
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七、需重点考虑的问题
⑴本案地势低洼平坦、基础不良,如何化不利地形为有利条件?
⑵根据地形特点,在会所与销售环节相衔接的基础上如何使会所售楼大厅、样板房和中央绿地形成三位一体的关系,营造体验营销的环境?
⑶在保证品质的情况下如何解决停车问题?如何不占或少占用容积率指标?如何解决车库(位)分期调配问题?
⑷顶层与底层怎样建会促进销售?
⑸如何协调处理坡屋顶、太阳能设施、空调机位、建筑外观形象几者之间的关系?
⑹采用围合式,怎样避免朝向和楼间距的问题?
⑺结合项目特点引入创新型产品问题?
⑻如何利用景观环境设计来体现主题?
⑼如何将外部山湖资源融入社区环境问题?
八、方案设计成果深度要求
1、方案数量
要求提供不少于2个规划方案供比较选择
2、成果形式与数量
方案文本6套;方案设计成果1份光盘;供展示的彩板1套(A1)
3、方案设计说明
⑴着重阐述从总体规划设计、建筑设计到景观设计、公共设施等的主导设计构思、设计理念及设计手法;
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⑵简述结构、给排水、电器等的设计构思,及对环境保护、消防、节能等作相应说明;
⑶经济技术指标。
4、方案设计图
⑴用地现状、区域分析图
⑵规划总平面图
⑶规划空间结构分析图
⑷交通系统分析图
⑸景观绿化规划图
⑹用地竖向规划图
⑺综合管线规划图
⑻鸟瞰图
⑼主要景观节点及反映设计意图的***图(总数不少于8张)
⑽单体主要平面布置图、立面图、剖面图