文档介绍：怡景中心城销售策划报告
世华地产
宏观房地产市场环境
报告内容
微观深圳商业市场环境
本项目分析与定位
项目选铺及定价方案
项目营销策略与计划
世华快销模式
合作方式
1宏观房地产市场环境
当前经济背景——流动性过剩:货币供应量高速增长,远大于GDP和CPI增长,造成市场流动性逐年快速增长
当前经济背景——通货膨胀:高速增长的流动性更多的涌向众多的可持有资产市场,导致资产价格快速上涨
利率、CPI关系图
“负利率”趋势加重
CPI屡创新高,人民币贬值迅速。%,实际的CPI应该更高,%,活期更低,这就意味着在银行存500万,一年最少都得赔十几万。
当前经济背景——负利率:随着CPI持续上升,货币的增值速度明显赶不上物价的上涨水平,钱将越来越不值钱
“货币从长期而言就是一堆废纸”——雷曼兄弟公司留下的著名“遗言”。
房地产是最好的投资渠道,只有买房产无风险最保值。
股票
楼市
VS
投资风险大
2008年经济危机,股市从6100多点跌到1600多点,现在好不容易才回到3000多点。
抗跌性强
2008年经济危机,房价就只跌了3个月,差不多也只跌10%-20%。深圳是最严重的,%,%,但是一转眼,09年的一轮高峰,房价又翻了一番。
黄金
投资收益低
根据1980年黄金的价格兑换美金最高850美元/盎司,在30年后的今天,最高价的时候,金价只不过涨到1400美元/盎司,%。
投资收益高
从78年到09年,31年间到现在,。
楼市
VS
投资渠道:中国已经进入负利率时代,想资产不贬值,唯一的办法是投资,房地产是最好的投资渠道
房地产从严政策: 2010年以来,国家调控政策持续从严,2011下半年房地产市场的大环境依然是调控为主,调控的逻辑依然是“促供给、抑需求”
政策内容
NO1:直指地方政府贯彻落实
一季度公布住房价格控制目标,否则问责约谈
NO3:税收调节
首套税收优惠,取消多套优惠,调整住房营业税,逐步推广房产税
NO6:直指开发商
规范开发商交易行为
NO2:直指银行信贷
首套三成,二套六成,三套停贷
NO4 :直指供给
加大中小套型和保障房供给
11年保障房建设1000万套
NO5 :抑制需求
限购令愈演愈烈
调控手段: 针对住宅,目前国家所用调控手段为史上最严,限购、限贷、限价三大限直接抑制了市场成交价格和成交量
要点
具体要求
实际执行
限购
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
42个城市先后出台或更新限购令。
限贷
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
照章执行。
限价
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
截至3月31日,全国657个城市中,已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,%。
保障房
2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
截至5月底,全国开工率34%,六省区不足20%。
堵阴阳合同
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞"阴阳合同"产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
深圳、新余已确定按评估价征税过户。
限购限贷令: 限购政策直接导致很多多次置业客户退出住宅市场,直接限制了市场总体成交量,限贷令对高端客户影响不大但限制了普通购房客户
市场反应1:限购限贷影响的是成交量,而非价格
市场反应2:拼合产品受影响较大,反而为非拼产品制造一定的市场契机
市场反应3:顶尖豪宅客户、刚需首置、首改客户成为当下购房主流,且更为谨慎;普通多次置业者、投资客户影响最大
暂停发放购买第三套房以上住房贷款
二套房首付6成,
限制家庭购房套数,深户限购2套房,非深户限购1套
首付款调整到30%及以上