文档介绍：一、物业
(一)物业的含义
“物业”一词最早起源于香港,其英文为“Property”或“Estate”,含义为“财产、资产、房地产、拥有物”等。是香港地区人们对单元性房地产的称谓。改革开放以后,随着我国物业管理20多年的发展,人们对物业的含义基本上有了统一的认识。
物业是指已建成并投入使用的各类建筑物和与之配套的设备、设施及其占用的场地。
六合
建筑物(古代称六合)指有顶、有墙、有内部空间的实体。包括:
单体建筑(单栋写字楼、商业大厦、停车场等);
建筑群(住宅小区、工业小区、大型社区等);
相关的设备、设施和场地是指与上述建筑项配套或者为建筑物使用者服务的是内外各类设备、市政公用设施(包括锅炉房、配电室)和与之相邻的场地、干道、庭院等。
从以上定义可以看出物业主要包括以下三部分:
已建成并具有使用功能和价值的建筑物;
与这些建筑物项配套的设备、设施;
相关场地。
物业与房地产
一般来说,房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产;而物业则是一个微观的概念,它一般是指一个单项的房地产,或一项具体的实物资产。
(二)物业的特征
物业与其他事物一样,也有自己独特的性质。物业的特征可以分为自然属性和社会属性。
:即物业是一种区别于其他物质的物质形式。
(1)位置的固定性
(2)使用寿命的长期性(耐久性)
(3)物业的配套性
(4)物业的多样性(用途)
(1)经济属性。
①物业的商品属性,即物业是一种商品,物业的生产、经营、交换、分配及消费等,必然也是商品化的运行过程,物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。
②物业的保值增值性。
(2)法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中,房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权,及其占有土地的使用权。
(三)物业的分类
(1)居住物业:住宅小区、公寓、别墅、度假村等;
(2)商业物业:写字楼、商场、酒店、宾馆、大型超市等;
(3)工业物业:工业厂房、仓库;
其他类型物业:学校、医院、机场、车站、体育馆等;
(1)主体物业(2)辅助物业
20世纪80年代以前:单层、双层、多层、高层
20世纪90年代后:高层:中高层、高层、超高层
1972年国际高层建筑会议
统一把高层建筑物分为四类:
高层建筑9 -16 层(最高到50m )
高层建筑17 -25 层(最高到75m )
高层建筑26 -39 层(最高到100m )
高层建筑40 层以上(高度100m 以上)
高层建筑物的特点:建造标准较高,面积较大,楼宇单元户数多,人口相对集中,设施设备交复杂,专业性强
国有产权、集体产权和私有产权
从住宅小区角度,私有产权还可以区分为四种产权形式:
(1 )区分所有(2 )部分共有(3 )两方互有(4 )全体共有
(1)区分所有:一套单元内,上、下、左、右、前后的房屋构件的内侧面围筑成的一个空间,以及该空间内部与整体无关的其他构件(如:非承重墙的内隔墙、内设门窗)等为业主所有。
(2)部分共有:两相邻楼宇的楼梯或电梯、周边外墙、垂直投影范围内土地的使用权,地基基础以及相关联的连体墙均为两楼宇的业主所共有。
(3)两方互有:一边为一业主所有,而另一边为另一业主所有的上下、左右房屋相临时所构成的产权形式。
(4)全体共有:一栋楼宇后一个住宅小区内,除区分所有、部分共有、两方互有的权利客体外的其余部分,为全体业主共有。
[附] 公有与共有的区别
第一、公有财产的主体是单一的;共有财产的主体是多个共有人。
第二、公有财产已脱离各个公有组织的成员而存在,共有财产则未脱离各共有人。
第三、单个公民退出或加入公有组织不会对公有财产产生影响,但共有人的退出或加入则会对共有财产产生影响。
二、物业管理
(一) 物业管理的定义
广义的物业管理:在物业的寿命周期内,为发挥物业的经济价值和使用价值,管理者采取多种科学技术方法与管理手段,对各类物业实施全过程的管理,并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。
物业管理的定义
狭义的物业管理:专业的组织或机构,受业主委托,按合同或契约,运用现代经营手段和修缮技术对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维护、养护,对其业主或用户进行管理和服务的活动。
可见,狭义的物业管理,一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理,对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的经营服务。
我国2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二条