文档介绍：房地产价格模型的探讨
摘要
本文根据实际中广州的房地产价格,探讨房地产价格指标定义,并分析与物价指标的关系问题。
模型一房地产价格指标模型。我们首先利用层次分析法的思想分析了影响房价变化的三大方面和9项因素,通过加权求和得到房价变化量,从相对变化量的角度定义了房价指标。
变量
组合加权后的房价变化量
房价指标
求解结果
特别说明:这里利用层次分析法,分析每一层对上一层的关系,并根据赋予不同的权重,得出相互影响的函数关系。
模型二价格指标简化模型。本文模型一的基础上,对因素进行整合,达到模型简化的目的。首先选取整合出四个因素,分别是经济因素,供求关系因素,房屋属性因素和其他因素。然后通过层次分析法,以效用和有效需求为准则层,应用极差归一化思想,构造指数函数,建立对比矩阵,来求得四项因素的组合权重向量。进而得到简化的房价指标的表达式,并由给定一天的房价指标计算出其他天的房价指标。通过分析房价指标与单位面积房价的关系对我们的结果进行了检验,检验结果证明了我们模型的合理性与可行性。
模型三指数关联模型。模型三运用协整分析、格兰杰因果关系和误差修正模型的分析框架,研究了居民消费价格指数对房地产价格指标的短期影响与长期关系。其结论是:居民消费价格指数与房地产价格指标之间存在长期的均衡稳定关系;在长期,居民消费价格指数与房地产价格指标是正相关的,并且前者是后者的单向格兰杰成因;在短期,滞后一期的房地产价格指标以及滞后一期的居民消费价格指数均造成了房地产价格指标的短期波动。
文本的亮点在于:本文的特色在于基于翔实丰富的资料,根据四个因素,建立了合理的房价指标,其拥有适用性广,稳定性好,可预测等特点。而且在第三个模型中采用了协整分析、格兰杰因果关系和误差修正模型来分析他们之间的关系,令模型更精准,更具有代表性。
关键词:误差修正模型(ECM) 层次分析法极差归一化格兰杰因果检验;
问题重述
房地产价格是一个备受关注的问题。现在请你就以下几个方面的问题进行讨论.
(考虑房子所处的位置(交通,学校,医院,商场…),房子的户型,房子的楼层,房子的朝向,小区的内环境(绿化,容积率…等等),房子的开发商,物业,房子的质量,小区的大小,噪音大小,空气等等…);
(至少搜集30天的广州的房子日销售情况表);对你的上述房地产价格指标的定义做简化,给出一个简化的广州的房地产价格指标的定义;并且假设:以你搜集到的30天的广州的房子日销售情况表中时间最早的那一天广州的房地产价格指标为100,利用你的简化的广州的房地产价格指标的定义,计算其他天的广州的房地产价格指标;
(或者全国)的物价指标,请你建立广州的房地产价格指标与广州(或者全国)的物价指标的关系模型,并假设有一天广州(或者全国)的物价指标,是你搜集到的30天的广州的房子日销售情况表中时间最早的那一天的广州(或者全国)的物价指标的100倍,请你预测那一天的广州的房地产价格指标
,请你给他买房的时机的建议。
问题分析
对广州地区分析
广州是珠江三角洲、广东省乃至华南地区的中心城市。2005年行政区划调
整后,广州市辖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、
番禺区、南沙区、萝岗区10个区和从化市、增城市2个县级市,
平方千米,其中市区(十区)。根据《广州市城市总体规
划()》,广州市城区分为三大组团:
中心组团:由老八区(包括现在的萝岗区)组成,是广州市域金融业、
服务业、传统产业核心区,将继续担负广州传统城市中心的功能,是广州历史文
化名城的重要组成部分。中心组团分为城市中心区、城市北翼发展区和城市东翼
发展区三大发展区,设有旧城中心和天河新城两个区域性都市中心。
番禺组团:由番禺区及南沙区组成。广州市21世纪的重点发展地区,
基于知识经济和信息技术的新兴产业区、珠江三角洲乃至华南地区的区域服务业
核心区、临港产业区,将建设成为21世纪新的广州城市副中心、科教资讯产业
中心和航运中心。
花都组团:由花都区组成。花都组团是拥有强大交通枢纽功能,以自
然生态环境优美,现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术
产业等产业为特色的,城乡协调有序发展,功能相对独立完善,适合居住、创业
的广州市北部重要城市组团。
本文选择越秀区、荔湾区、天河区、海珠区、黄浦区和白云区作为研究区域,覆盖了除萝岗区以外的中心组团区域。番禺区、花都区、南沙区、萝岗区等四个城区以及增城市、从化市两个县级市不作为本文的研究区域。主要原因是:番