文档介绍：武汉市房地产市场的发展现状及趋势
第一版
目录
一、概述
二、武汉房地产市场宏观环境现状及趋势
(一)基本影响因素
1、自然地貌
2、人口分布
3、行政区划
4、基本城市要素
(二)总体经济环境
1、主要经济指标
2、产业结构比较及发展趋势
(三)政策环境
1、武汉市整体城市规划
2、土地市场影响政策
3、房地产市场的影响政策(对开发商、消费者)
三、武汉房地产市场微观环境现状及趋势
(一)武汉房地产市场综述
1、房地产市场发展历程
2、武汉市房地产市场总体需求情况
(二)区域市场供需情况
四、结论及建议
概述
从上世纪90年代起,武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态,经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今,无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大幅的提升,已成为全国房地产开发热点城市之一,吸引了多方的关注。照此趋势,未来几年里,武汉房地产市场竞争必然激烈,如何在这样一个迅速起步又有着强烈地方特色的市场中保持准确的判断而且在竞争中处于有利位置,就成为摆在武汉顺驰公司,尤其是公司开发部面前的一个重要问题。由于房地产行业本身涉及领域众多,因此为了比较全面的分析武汉市房地产市场,本文从对房地产市场有直接影响的城市基本面、宏观面及微观面,从城市规划、土地市场、区域市场、金融市场,从市场的供给与需求等方面进行了调研与分析,力求将其阐述清楚并在此基础上得出准确的判断,以作为我们将来获取土地开发定位的指导。
武汉房地产市场宏观环境现状及趋势
(一)基本影响因素
自然条件
武汉市位于湖北省东部,长江与汉江交汇处,市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域,形成“两江、四岸、三镇”空间布局。
    ,,水域占土地总面积的1/4。地形上是北高南低,以小丘陵与河湖冲积平原为主,北部为山地丘陵,其余均属平坦的江汉平原,河道纵横,湖泊众多。   
行政区划
武汉市下辖江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山七个城区;汉南、东西湖两个郊区;蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区(分别于近年撤县建区),共十三个区县级单位。
人口分布
表2-1:第四、第五次全国人口普查及近两年统计数字结果
第四次人口普查(1990年)
第五次人口普查(2000年)
2001
2002
市总人口(万人)

其中:城镇人口

乡村人口

家庭户数(万户)
-

户均人口

注:2001、2002年户均人口为城市镇居民户均人口数
与第四次人口普查相比:
0-;
15—;
。
同第四次全国人口普查相比,。城镇人口的增幅主要来源于依据武汉当地规划而带来的城市化进程的加快,从而由农业人口转化而来。同时城镇家庭户均人口减少至约3人,使得家庭总户数增幅较大。会带来对住宅的新增需求
图2-1
同第四次人口普查相比每10万人中拥有各种受教育程度的人数有如下变化:
具有大学受教育程度的由6145人上升为12255人;
具有高中受教育程度的由16699人上升为20734人;
具有初中受教育程度的由27494人上升为32910人;
具有小学受教育程度的由26168人下降为23282人。
各年龄段(5岁为一段)中, ,%,按10%的标准,则武汉市已跨入老年社会。但以15—44岁6个年龄段人口较多,%。构成了对新增商品房需求的主力人群。
图2-2
近十几年来的武汉市教育水平的发展迅速,居民受教育程度逐步提高,日渐与之中心城市地位,和具有众多的教育资源相吻,合同时还在保持此势头增长,也可以反映出两方面的问题:第一,居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加最终导致居民收入的增加,即对住房的有效需求增加;第二,受教育水平的提高将引起思想认识的提高,一方面其对教育的重视程度会增加,购房中会有相关的考虑,另一方面,会增加其购房指导思想理性方面的因素,相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。
表2-2:2002年