文档介绍：重点竞品分析
开发商
华润置地郑州有限公司
位置
郑州市二七区西太康路与铭功路交汇处
规模
地上建筑面积约为22万㎡,
物业形态
5栋160-200米超高层住宅(住宅得房率70%)
层高
2栋53层住宅,,建筑高度168米
3栋60—63层住宅,,建筑高度190-200米
工程进度
目前2号楼建至地面20层
销售节点
目前实际排号50组左右,交10万排号(开盘时享受优先选房)
开盘时间
首期预计2013年4月初,开盘均价预计2万元/㎡
交房时间
2号楼于2014年12月31日交房
华润悦府基本概况——属于华润万象城的住宅配套部分,由5幢高150-200米之间的超高层建筑组成,地上建筑面积为22万㎡,户型面积80-210㎡,全部精装修,打造郑州中心区第一超高层豪宅样板
铭
功
路
西太康路
民主
路
解放路
君悦五星级酒店
5万㎡
万象城
1期
万象城
2期
华润万象城
24万㎡
5A甲级写字楼
华润大厦8万㎡
超高层豪宅
㎡
重点竞品分析
华润悦府规划布局——整体呈围合式南低北高规划,社区中央规划1200㎡水系/湖景、3800㎡12班国际标准幼儿园,地下1-3层为停车场,车位比1: 。 1#楼53层3梯6户,以90-125㎡两房、170㎡三房为主;2#楼53层3梯5户,以90-125㎡两房、150㎡三房为主;3号楼60层3梯2户,以200㎡四房为主;4号楼60层3梯2户,以200㎡四房为主;5#楼63层3梯2户,以220㎡五房为主
1#
2#
3#
4#
5#
1#
目前主推
2#楼
东单元
1
2
3
4
5
售楼部
华润大厦
凯悦酒店
重点竞品分析
D户型
90㎡
A户型
150㎡
A户型
150㎡
D户型
90㎡
C户型
110㎡
C户型
110㎡
E户型
90㎡
E户型
90㎡
B户型
125㎡
B户型
125㎡
2号楼平面布局示意图
A户型三室两厅两卫
建筑面积150㎡
B户型两室两厅两卫
建筑面积 125㎡
电梯区域
电梯区域
C户型两室两厅一卫
建筑面积110㎡
E户型两室两厅一卫
㎡
华润悦府2#楼户型设计——3梯5户布局,梯户比较大;90㎡两房纯北向,增加客户抗性;125㎡两房,性价比较低;150㎡三房进深过长,降低舒适度
户型配比
面积
类型
套数
套数比%
户型配比%
90㎡
小两房
450套
26%
两房59%
110㎡
中两房
346套
20%
125㎡
大两房
224套
13%
150㎡
大三房
102套
%
三房 13%
170㎡
大三房
102套
%
200㎡
大四房
232套
%
%
220㎡
五房及以上
244套
%
%
合计
1720套
100%
100%
重点竞品分析
华润悦府户型配比——90-125㎡两房占比59%,150-180㎡三房(大平层)占比13%,200-220㎡四房、五房及复式(大平层)占比28%,主要针对郑州市一些住惯了远郊别墅、渴望在市中心拥有一套豪宅的高收入客群;125㎡大两房对郑州市场是全新的开拓,充满了挑战性;200-220㎡大平层豪宅,后期将受郊区别墅的严重威胁,是该项目销售难点和重点
重点竞品分析
华润悦府建筑细节——后现代主义风格,主体立面中间、顶部采用大面积LOW-E玻璃幕墙,底部采用进口石材干挂,使建筑产生庄严与大气之感;首二层架空、,形成大堂会客厅、前厅、候梯厅等三重门厅设计,彰显世家风范;立面引入汉代的玉鍯纹,错落有致的窗棂纹饰,使立面更显灵动美感
LOW-E玻璃
幕墙
镶贴
铝板
饰面
世界级进口
石材干挂
精装入户大堂
首二层
架空设计
断桥铝合金3层中空玻璃
重点竞品分析
华润悦府客户分析——核心客群,就外部而言以郑州市北区、东区中高收入阶层为主;就内部而言,是以与华润建立战略联盟的品牌供货商、建筑商、零售商及华润集团高管。重点客群,吸纳郑州地区及河南省17个地市(高收入)的名门望族、上流名仕
核心客户群体
①郑州市北区(以金水区为主)高收入群体
②郑州市东区(以郑东新区为主)高收入群体
③华润万象城材料供应商、建筑商、高端品牌零售商
④华润集团高管群体
职业:以大中型企事业单位高管、中高级公务员、高级医律师(专家/教授)、私企老板及个体暴发户
年龄:35-45岁
诉求:强烈占有城市豪宅与中心资源的欲望,讲究身份/门第尊贵,家族荣耀