文档介绍：浅析物业管理企业与业委会、居委会关系
浅析物业管理企业与业委会、居委会关系提要:当前,在物业管理活动中,业委会与物业管理企业之间的关系不是十分顺畅,甚至常常发生矛盾和纠纷;逢一些节假日,居委会、业委会和物业管理企业三方还可以共同组织人员入户走访,了解业主情况,看望、慰问老人。
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党的十六届五中全会提出了构建“社会主义和谐社会”的宏伟目标。社区是社会的组成细胞,没有和谐社区不可能有和谐社会。物业管理是社区建设的重要力量,创建和谐社区是物业管理企业义不容辞的责任。笔者认为,创建和谐社区,物业管理企业除了做好基础的服务工作外,最重要的工作还有两个方面:一是物业管理企业要处理好与业委会及居委会的关系,并能够积极解决三者之间的矛盾;二是物业管理企业要积极打造适合小区的社区文化。

一、物业管理企业、业委会、居委会“三方互动”
一部运转的机器,每一个螺钉、部件、子控制系统都要行动一致,协调一致,听从一个指令。同样,没有一个和谐、高效的社区组织核心,和谐社区就无从谈起,构建和谐、高效的社区组织核心是构建和谐社区的关键。
社区建设和管理涉及到四个方面的关系:居民、业主委员会、物业管理企业、居民委员会。对居委会而言,一方面,应成为业主委员会和物业管理企业之间的协调者,另一方面,应成为业主利益的保障者和物业管理企业服务的监督者;对物业管理企业而言,其提供的管理和服务工作是社区建设的重要组成部分;而业委会则代表着业主利益,是小区物业管理监管的主体。站在构建和谐社区的高度,一定要理顺居委会、业委会、物业管理企业之间的相互关系,三者之间需要相互衔接、相互配合、各司其职,而形成合力,使所辖社区“管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、相处和睦、生活便利”。
例如,北京市某小区在处理居委会、业委会、物业管理企业之间相互关系的做法颇值得借鉴。该小区的具体做法是:建立居委会主任、物业管理企业经理和业委会主任联席会议制度,每季度开一次会议,对整体性、突击性工作进行安排、部署,解决小区管理中的重大问题。显然,在这样三方协同、综合管理中,不仅拉近了与居委会、业委会之间的距离,也使业主和业委会真正参与到了和谐社区的建设中。
从上述例子我们不难看出,物业管理企业通过自身的努力,可以与小区的另外两个管理主体——居委会和业委会达成一致,共同为创建和谐社区出谋划策,形成“三方协同”、良性互动的模式。

二、积极沟通物业管理企业、业委会、居委会三方关系
当前,在物业管理活动中,业委会与物业管理企业之间的关系不是十分顺畅,甚至常常发生矛盾和纠纷;居委会与业委会之间的工作衔接不是很紧密。要解决上述问题,除了要理顺物业管理的法律关系外,还要做到如下几点:
第一,要形成业委会的自治管理、居委会的社区管理、物业管理企业专业管理相结合的局面。
第二,要强调居委会与业委会之间的关系是一种监督与协调的关系。定期召开有业委会、居委会参加的联席会议,交流、通报情况,研究、解决问题,充分发挥居委会的协调、沟通作用。
第三,居委会与物业管理企业之间应当相互协调。物业管理企业应当配合居委会做好社区管理、社区服务的有关工作,共同参加物业管理联席会议,交流沟通情况,物业管理企业应当成为小区专业管理的主体,全面负责房屋维修、环卫清扫、绿化养护、治安保卫等“硬件”工作,居委会将主要