文档介绍：万科浦江镇项目策略大纲
蓝色创意(上海)广告有限公司
本次大纲的限制条件
用地:浦江新城127号地块,中心核心区域内偏西北角
容积率:
产品形态:独栋,栋间距7—14米,面积280平---320平,带地下室,地下层高3米
预期均价:22000元/平米
预期总价:600万以上,高限不做测量
本次大纲要解决的问题
通过市场、产品、消费者深度分析,寻找项目根本核心价值,得出品牌DNA
寻找营销核心命题,给出相应营销解决战略
梳理和新浦江城之间的关系
目录
市场分析
消费者分析
产品分析
品牌策略
推广策略
平面表现
市场分析
A、宏观分析(明确供求关系、洞察消费趋势)
宏观分析
现象(政策面)
06年真正成为一个“政策年”。07年将成为真正的“落实年”。
2006年10月1日以后,一直到2010年别墅项目土地停止供应。预示着上海未来五年纯别墅项目将进入一个缺失期。
70/90政策继续严厉执行,以别墅为代表的高端住宅一般是住宅价格上涨的先锋军,“双竟双限”土地出让制度一旦扩大到别墅类项目,其未来的价格上涨渠道将会受到严重阻碍。
限制外籍人士在沪置业的相关规定,将在07年进一步完善,外籍人士在上海购房的难度将逐渐增大。
关键提炼
别墅用地限批
70/90继续严厉执行
宏观分析
现象(市场面):
05与06年各月对比,别墅供应量增加
05 年独栋别墅的供应集中在年初和年末,而 2006 年第一季度新增供应量很小, 4 月份市场才开始有新房源逐渐被释放。两年对比,06 年的新增供应比 05 年多373 套,环比增长了 %。
关键提炼
别墅供应量增加
宏观分析
现象(市场面):
05与06年各月需求、均价比较
从市场需求来看,许多项目在 06 大量新房源的放量导致 06 年全年成交总量比 05 年多 941 套,同比增长 49%;从月成交均价上来看,月成交均价整体高于 05 年。
06年独栋别墅市场异常的火爆。
关键提炼
成交量增加
成交金额上升
单位:元/平方米
宏观分析
现象(市场面):
2003至2006年别墅均价走势图
关键提炼
价格逐年稳步上涨