文档介绍：美国公寓如何收物业费
美国公寓如何收物业费提要:美国政府并不参与物业费的制度,政府关心的是国家的财政收入
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美国公寓如何收物业费
moN-cHARGES,意思是公共收费,或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较,美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。
开发商制定标准
美国政府并不参与物业费的制度,政府关心的是国家的财政收入,因而只制定购买土地的税收标准,新盖的楼一般都有15-20年的减免税期。
每一个造楼计划都必须得到政府的审核。开发商在消费者购楼时要附一本已得到政府批准的该公寓oFFERINGPLAN。oFFERINGPLAN就是公寓产品说明书,内容包括该公寓地点、结构、材料、单元图、保修期、买卖手续、地税减免计划、价格、物业费以及业主委员会选举法等等。oFFERINGPLAN一经政府批准,开发商就不能改变其中的任何条例,如要改变,必须由律师书写更改报告(amendment),得到政府司法部门批准方可执行。
对买房的消费者来说,oFFERINGPLAN中的物业费是消费者购房的重要参数。因为买房的价格是一次性的,而物业费却是永久的。所以,为了吸引大家购房,开发商通常会尽可能将物业费制定在一个合理的范围内。
一般来说,开发商会根据水煤电的费率、员工薪资福利、设备维护保养等预算,moNcHARGES是多少,然后再平均到每个单元每月要支付多少金额。我手上有不少纽约公寓的oFFERINGPLAN。比如曼哈顿425FIFTHAVE公寓,该公寓坐落在曼哈顿中城的第5大道上,共60余层175个单元,48个储藏室,42个酒库,每年的物业费预算是1769597美元,也就是近177万美元一年。这些物业费中包括13项基本开支。
这13项开支的每一项都有几页纸的详细说明,例如员工薪水福利一项中列出,该公寓雇用一名需要免费配给一套入住单元的经理,他的周薪为美元;一名维修工,周薪美元;十二名警卫、清洁工,他们的周薪是美元以及14名员工的伤残失业保险费28851美元;医疗培训、资金等费用117853美元,总共合计745031美元。该公寓的人工开支745031美元,占了一年物业费的42%,有些惊人!
众所周知,美国的人工费用是很贵的。但一般来说,美国大部分公寓的人工开支只是占总物业费的三分之一。如果公寓的人工开支超出物业费的33%,消费者会思考它的合理性了。
按照这些明细核算下来,该公寓874平方(相当于80平方米)的单元,每月的物业费就是美元,而1588平方就是美元,这在纽约,也算得上是相当高的物业费。之所以以此为例,是因为此物业费的构成比例是有代表性的。
管理公司收费
物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一,而且这也是质量管理公司的星级标准。
通常在公寓的oFFERINGPLAN中,已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘,就是说,从开发商卖出第一套单元开始,整个公寓的每个单元就必须支付物业费,没有售出的单元的物业费由开发商支付,一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。
在美国也有向业主收一年物业费的情况。有一位业主要回香港居住一年,她来问是否可交一年物业费,公司同意了,但要求她写12张支票(每月一