文档介绍：成都双流航空港区域
市场调查报告
第一节宏观概况分析
一、宏观经济:
经国家统计局初步核算,2005年国内生产总值183868亿元,同比上涨15%,2006年国内生产总值209407亿元,%,2007年国内生产总值为246637亿元,%。截止到2008年9月末,国家外汇储备达到13326亿美元,比今年3月的12020增加1306亿美元。
国民经济总体上呈现出“增长快、运行稳、质量高”的发展格局。国民经济的持续快速发展使得老百姓拥有更多的收入进行消费,尤其是进行住房消费。
二、宏观政策分析:“给经济降温、给房市消肿”——国家经济已经持续了多年两位数的高增长,固定资产投资迅速扩大、房产行业迅速增温,大量资金的涌入使得有形成泡沫经济的危险。
1995年以来,房地产投资的实际增长率
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1995
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2007
1991年以来,商品房平均价格年涨幅变化
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1991
1992
1993
1994
1995
1996
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1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005F
2006F
名义涨幅
实际涨幅
国家已提出2008年国民经济发展要遵循“又好又快”的原则,控制经济过热增长,降低固定资产投资增速,将经济增长方式调整为主要依靠扩大内需带动。这说明国家今后一段时间的主要工作是调整国民收入分配问题、关注普通人群的实际需求,涉及到收入、住房、医疗、交通、能源、社会保障等众多方面。
(一)出台政策概览:
1、房屋——调整供应结构、明确结构比例:政府主导,兴建大量经济适用房和低价商品房,加大住宅结构里中低价商品房、经济适用房、廉租房的供应量;总体供应量中“90平米及以下占70%”。以上显示出国家对目前房地产市场增长过快与人民承受能力脱节现实的极大关注。
调整住房转让税收标准:从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
近期即将可能出台的《物权法》和“房屋保有税”征收办法。
◣影响——限制了炒房行为;大量客源的可能分流,将对开发企业形成巨大冲击,对其市场细分和定位能力提出更高要求;将提高大面积住宅的居住成本,引导需求向多层次分化。
2、土地——控制土地供应、调整税收、土地出让金等收费:
限制单宗土地规模,加大土地总供应量。
提高土地闲置费征收标准;2007年2月起提高土地增值税。
工业用地出台最低出让金标准。
停止低密度、别墅项目等的建设审批。
◣影响——对开发企业的囤积土地行为设置了很高的成本门槛,促使企业迅速开发、从而扩大整个市场供应量;限制高档类住宅商品的发展。
3、金融——严格房地产开发信贷条件。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨,从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
◣影响——对开发企业的自身实力是极大的考验,加剧行业内部的“洗牌”和整合;对个人住房消费逐步向中小面积引导,限制投机炒房行为。
4、交易秩序——加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目,要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求,尤其是套型结构超过规定的项目,不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查,全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息,建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度,增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制,统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况,全面、及时、准确地发布市场供求信息。