文档介绍：新海岸时代中心 营销策划报告
智博机构
2011年7月
谨呈:新海岸地产
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··· 序言
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本次代理项目为新海岸时代中心花园4#、5#楼部分毛坯房(),具体如下:
1、新海岸时代中心花园4号楼2-4层
2、新海岸时代中心花园5号楼1-13层(1层北侧及8层已售)。
3、截止12月31日,销售额不低于1个亿
标的
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项目目标
目标1 利润:充分发挥项目自身和潜在的价值,提升各功能区价值,实现项目的利润最大化。
目标2 形象与品牌:通过对本案的成功销售,打造连云区乃至港城高端商务领地,奠定开发商在市场的品牌形象,为新海岸地产持续发展提供源动力,实现利润与品牌的双赢。
国企背景:新海岸地产隶属于新海岸时代中心口集团,为连云港龙头企业,市值最大的上市公司,可信度强。
现房销售:本案目前为现房销售,属于即买即住,缓解了购买者的资金压力,同时也增强了购买者的信心度。
商业气氛浓厚:项目位于中华西路商业核心地,周边配套齐全。
项目背景
新海岸地产虽然为港口集团下属子公司,但是对于市场化运作,尚属首次,市场认可度不高。
项目规划上的限制,项目已成为现房,商业部分规划限制诸多,不利于商业的发展。
时间紧迫,年底完成一个亿的销售额。
约束条件
我们的一切营销都必须以现实条件为基础,以共同的目标为导向
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基于本案现状(现房),项目能否成功取决四大元素:
*项目稀缺地段及产品自身素质+港口集团入驻=1+2的问题解决
*智博的营销团队+新海岸地产市场化运作=3+4的问题解决
结论: 定位决定胜负!营销影响成败!
提案开篇:万事俱备,只欠东风
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品牌现状:
新海岸地产市场化运作第一步
关键问题:
国企体制下的市场化转变
成功案例:
–保利地产从文化产业成功转型地产行业,并将其原有的文化资源转嫁至地产行业,在地产行业树立“保利地产模式”。
–天津港、宁波港凭借自身的独特优势,其旗下房地产开发公司已经成为当地综合实力较强的开发商。
最终结论:转型地产,必须经过市场化的运作,成功将开发经验进行模式化。
事关全局{一战定江山}
事关全局<一战定江山>
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项目现状:
商业/写字楼/配套
关键问题:
–因项目当初设想为自用大楼,在市场运作上,对于产品考虑有先天不足
–资金不是问题,项目效益最大化(利润与品牌)才是目标
–项目不是只办公与商业的销售问题,商业提升整体品质才是关键,形成商业与商务的相互融合。
解决方案:
–整合全局,大规模冲击大格局
结论:事关重大/时间急迫/稳扎稳打
品牌先行/实力开局/通盘考虑
通盘考虑< 整合全局>
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区域以及相关竞争楼盘现状
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城市东进,拥抱大海,随着2006年市委、市政府提出的新城市规划,进一步突显了连云港功能职能,“一心三极”的城市功能规划,连云区占据了一心一极,随着城市的发展与需要,连云区将作为重要的商务领地。
连云区被确定为连云港城市发展方向,城市总体功能和发展动力已经明确
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