文档介绍：目录
一、CBD概述 1
CBD的定义 1
CBD国外发展建设情况 1
北京CBD发展及规划情况 2
CBD竞争对手分析 2
二、CBD公寓市场 4
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CBD区域内及周边公寓市场情况 4
CBD区域公寓供应和需求分析 9
三、CBD写字楼市场 10
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CBD区域写字楼市场情况 10
CBD区域写字楼供应和需求分析 15
四、CBD物业投资分析和建议 17
投资机会分析 17
CBD写字楼开发的几种运作方式 18
公司进行CBD写字楼开发的积极意义。 19
投资建议 19
附件1、CBD部分写字楼项目及公寓项目简介 21
附件2、CBD政策及配套政策 24
附件3 CBD 整体规划及项目一览图 25
附件4 CBD区域在售及认购公寓项目调查表 26
附件5 CBD区域写字楼市场调查表 26
一、CBD概述
CBD的定义
CBD是英文Central Business District的简称,又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是:在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境,便于开展大规模的商务活动的核心的中心区域。
CBD国外发展建设情况
CBD的建设虽然在不同国家、不同城市有不同的特点,但大多数城市都经历着“小商业点(以商业为中心)——传统商业中心(商业、办公业混杂)——现代CBD(以商务办公为中心)”这样一个由初级向高级过度的过程。随着城市产业信息化、商贸化和金融地位的持续提高,要求城市提供更多环境良好的商务空间时,城市外围地区将产生大规模集中化的商务空间。因此,现代CBD的概念已经升级为特指国际中心城市的特定地区,它与全球经济的发展密切相关,无论是在功能构成、空间形象,还是在交通运转方式、设施配套等方面都已经演化为一个相当独立的地域,它的职能已经超出了城市本身的意义,变成了全球或区域经济一体化系统中的一个单元。
当今世界级的CBD一般都是脱离于城市中心而独立存在的区域。如巴黎拉得方斯就是位于巴黎西北部,巴黎城市主轴线的西端。还有日本的新宿同样也远离原中央商务的中心三区。此外,这些世界级的CBD大多以多中心为主,总规模约1500-2500万平方米,-。从国外CBD用地规模发展方式来看,首先发展中心区商务中心,当城市中心区不能满足商务发展需求时,再开发新中心,即CBD从单一中心到副中心,最后发展至多中心。
当今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成,同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2:1:1,即以办公职能为主,兼以金融和服务类职能。如巴黎拉得方斯三大职能分别占50%,25%,25%。
北京商务中心区早在1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中就已明确提出。1997年,北京市政府正式确立其规划范围是:西起东大桥,东至西大望路,南起通惠河,北至朝阳路;以东三环为南北轴线,以建国门大街为东西轴线,。该地区位于北京市区东部的中心地带,区位优势明显,基础设施比较完善,可供开发建设的土地资源丰富,商务氛围浓厚,是规划建设现代化国际商务中心区的理想区域。(规划图见附表3)
2001年9月,CBD规划正式出台,规划情况如下:
在CBD的4平方公里面积里,建筑面积将控制在1000万平方米以内,其中写字楼占50%,公寓占25%,其他25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置,同时将把国贸桥的东北角即中服大厦这一带30公顷的地区建成CBD的核心区;
超高层建筑将集中于东三环路两侧,主体建筑的高度均在100米以上,部分商务建筑高度在150米至300米之间,其中国贸三期将作为CBD最高建筑,设计高度为330米。CBD核心区是超高层建筑集中的区域,它将形成CBD的标志性建筑群;
,占到CBD总面积的11%。以国贸桥为界限,东南西北四个区域将建四个主题公园,供人们休闲娱乐。而交通方面,道路占用面积更高达39%,区内道路四通八达。规划还充分考虑利用地下空间,核心区的地下一层将相互连通,形成地下人行系统;
在朝阳区公布的CBD配套建设方案中,朝阳区政府决定在区内重点发展银行、保险、基金、证券、电信、信息服务和咨询等行业,优先进行上述行业对外开放的试点。对CBD内