文档介绍：金桥湾销售推案计划
上海功夫堂合肥金桥湾项目专案组
2004年9月
第一篇项目概况
一、项目基本情况及主要技术指标:
1、本案坐落:
“金桥湾”位于合肥新站区临泉路和张洼路交界处,距离市中心约3公里,,规划总建筑面积40853m2。该地块地形平坦属组团级居住区,规划共建一幢多层住宅,三幢小高层住宅及一幢18层高层组成。小区主入口设于临泉路,在西侧设一次入口,由于地块较小,小区车行,人行均从主入口出入,但划分人行和车行分隔。
2、主要经济技术指标:
规划情况
建筑用地面积13850M2
住宅建筑面积38227M2
公建及综合楼:5800㎡
建筑密度: %
%
总居住户数370户
停车位145个(其中地下停车位122),小区基本呈倒三角布局,地下车库集中设置于中央花园广场之下
建筑分期
地块分基本二期建设,南部1、2、3、4号楼为一期, 5号楼为二期,会所设于二期。全期预计于2005年年底交房。
一期住宅由一幢多层、三幢小高层建筑组成,层数由6、11层不等,(不含顶层复式上层),共有178个住宅单位(含顶层复式),详细情况见表1。
开发一期中2房套型比例占、3房在套型比例中占%,4房比例也相当大,%以上,但4居面积偏大。
2房面积范围75—;3房室面积范围106-120M2;。
栋号
项目
二房
三房
四房
合计
建面
1#楼
套数
36
12
48
3972
面积范围
75
106
2#楼
套数
22
22
面积范围
3#楼
套数
22
22
44
面积范围
120
4#楼
套数
64
64
面积范围
-
总计
套数
122
34
22
178
面积范围
75-
106-120
套数比例
%
%
%
表1-1 金桥湾1、2、3、4号楼户型分析
二期住宅为一座高层建筑,总建筑面积82314M2,约有192个单位。全部为2房,共计192套。
开发二期基本是2房和3房。
2房面积为93M2。
栋号
项目
二房
三房
四房
合计
建面
5#楼
套数
192
192
17856
面积范围
93
总计
套数
192
192
17856
面积范围
93
套数比例
100%
表1-2 金桥湾5号楼户型分析
商业配套用房面积5800M2,其中综合楼3174M2,公建2626M2。
二、优劣势分析:
1、市场层面:
大环境分析(优势、劣势)
优势:
新站区为合肥的房产热点新兴区域,市民对于区位的认知度和接受度较高;;
地处合肥市新站综合试验开发区内,毗邻临泉路,东接张洼路,距合肥新火车站仅3公里之遥;
小区周边居住环境良好,基本上无污染环境;
小区附近临泉路中段新站管委会新建的人民公园及地标性建筑物“胜利广场”,无形当中增加了小区外围的自然景观,提交人均绿化拥有率;
本案距离火车站、汽车站较近,出行方便。人流量较大的地方必然会带动整个市场经济的快速发展,各种大中型批发市场相继登陆,形成了成熟的商贸集散地;
小区周边道路情况良好,主干道临泉路正在扩建中,对未来城市交通畅流预留了空间;临泉路打通后商业价值的构造将成为项目利润增长点;
新站综合试验开发区是县市政形象发展区域,不久的将来即成为城市化交流的枢纽。
劣势:
合肥市目前产业结构不合理,人均收入偏低;
今年整个市场经济萧条,导致小半年粮食、蔬菜等农副产品价格上升,必须增加家庭额外支出,影响其他项目的消费量;
¨地块位于新站试验开发区,属于热点新兴区域的不成熟地块。
目前临泉路尚未打通,同时项目沿临泉路横向公交网络缺乏;
项目周边现状环境较差,商业及生活配套档次不高且相对缺乏;
小区周边摊点小贩、修理厂繁多,会有噪音、垃圾、闲杂人员等对小区不利的因素;
小区离火车站、汽车站距离较近,外来人员与车辆比较混杂;
本地块处于张洼路附近,其周边生活配套尚不完善,且短时间不会全部到位;
周边有尚未确定规划用途的土地,有可能会有不利的生活机能出现;
市区内楼盘平均价格普遍不高,(单价2100-2600元/m2)易分流本项目的客源;
今年下半年待建楼盘较多,会分流大量本案的客源,同时新站区中心完善的生活配套对新购房产吸引力较大;