文档介绍：从历史角度看房地产股
从历史角度看房地产股
调整到 5 月中旬为止,已有相当部分房地产股的价格已大大低于它的资产重估价了,从成长股向价值股回归的运动已基本完成——虽然从技术形态看,房地产指数存在着再跌一段的可能。从 1960 年到 2005 年,美国消费者个人支出(PCE)中,住房支出从亿美元,增加到亿美元,增加了倍。高于耐用与非耐用商品。占个人消费的比重从 %提高 %,也好于耐用和非耐用商品。) 在投资市场中,我们常常会被一些显性因素吸引,忽略一些更重要的隐性因素;被一些眼前因素困扰,忽略一些更长远的因素。而大量事实表明,决定我们成败的往往不是一些显性与眼前因素,而是一些更重要的隐性因素与长远因素。以房地产股来说,2007 下半年,针对房地产调控,笔者曾和一些业内人士探讨房地产股的前景。当时许多人关注的重点都在 2 个方面,一是房价问题, 二是房地产股的利润增长问题。毫无疑问,这都是眼前的、显性问题。由于判断房价不会下跌,而房地产股的业绩仍会高速增长,因此大部分人都认为房地产股依然值得投资。为此,笔者提了 2 个问题。一是房地产业的规模是否还能继续扩张。如果还能扩张, 即使房价下跌一点, 也不会太大的负面影响。如果营业规模不能继续扩张,甚至下降,哪怕房价不跌甚至上涨,房地产股也不再是一个好的战略投资品种。道理很简单:企业利润来自 2 个乘数。一个是销售价格;一个是销售规模。在销售价格不变情况下,销售规模增加就能提高业绩。在销售价格下降,但销售规模增加幅度更大的情况下,企业利润也能增加。如果销售规模下降,哪怕销售价格不变,甚至继续上涨,企业盈利也会下降。而各先进方米,接近 35 平方米时, 这个稳发展期。由于到 2007 年为止, 我方米, 房地产业的高速扩张期即将过去,已非常明显。从这个角度说,我国房地产股最好的战略投资期已经过去。一是房地产的业绩增长是否属假性增长?房产是一种长周期产品, 其开发周期至少在 2-3 年之间。在景气周期中,房地产企业都是这样运作的:一个楼盘开发好后,先卖掉 70%至 80%,收回成本和利润,剩余的 20%至 30%等房价再涨高一点卖。而收回的可支配资金中,大部分又会用来购置土地,以备后续开发之用,这部分将化作成本打入企业的收支帐。因此,在房地产的高景气阶段,我们看到只是利润的一部分。当房地产业的景气阶段即将过去,继续扩张已困难重重时,企业就会采取另一种做法:缩小继续投入的规模,加大剩余楼盘的销售。由于剩余楼盘的成本都已在前期计入支出,因此,这部分销售所得就是实实在在的利润;也由于新的投资力度减弱,用于再生产的成本下降, 因此,企业的账面利润也会相应增加。一旦在建楼盘与剩余楼盘销售完毕,房地产股的业绩很快就会下降。房价与规模,前者是显性问题,后者是隐性问题;房地产股的业绩能否增长与房地产业的高速扩张期即将过去,前者是眼前因素,后者是长远因素。2009
下半年以来市场证明,是隐性与长远因素战胜了显性与眼前因素。股票市场中 80%以上都是短线投资者, 即便是所谓的专业机构——在专业证券投资机构中,3 个月,甚至 1 个月翻一遍仓的比比皆是。