文档介绍：依云小镇认筹蓄客方案
(执行版)
上海朗驰
2013年3月18日
依云小镇蓄客方案(执行版)
市场背景
盐城商铺供应量持续放大,目前盐城商业街、社区底商、专业市场等投资品的在售面积达300万左右,按1万均价计算,需吸金300亿;按单个投资客100万计算,需3万高端投资客来消化目前的商业市场存量。
2、目前盐城商业地产市场,商街主力楼盘有同曦鸣城、绿地商务楼、中南世纪城MAII 、五洲国际广场、金鹰一号、紫薇国际广场、建军路地下商业街;专业市场主力楼盘有奥华家具城、沿海国际灯具城、白马纺织服饰批发市场、明珠建材市场、五金机电城、义乌小商品市场。各主力楼盘蓄客手段有返租承诺、回购承诺、主力店、特色定位等,整合推广已经成为一种常态,圈层营销、精细化营销、网络营销等手段层出不穷。
3、本项目属于二次开盘,对面中南世纪城购物中心14万㎡已启动招商推广,先锋国际广场已启动零租金招商,在市场容量有限的盐城,在区位弱势、规模弱势等前提下,如何通过有效的蓄客策略,提前抢占客户,先消化、稳住意向客户,争夺有效客源,将是本项目销售和有序运作的关键。
4、在主力店未确定的情况下,本项目通过差异化定位、客户会、招商会、异业联盟等做为主要的蓄客辅助手段。
二、本项目营销目标
该阶段目的营销重点是通过项目市场前期的形象宣传推广和招商,让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面的全面认知。
我司建议前期通过户外、现场包装、电台广告等建立项目的高端形象,以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。对整体地块的外围包装,进行销售中心环境的优化,接受市场买家的咨询和预先的登记。同时通过大规模路演、通路拓客积累客户,通过持续不断的客户会活动、暖场活动凝聚人气,积累足够的投资客客户量,并通过有效的销售策略组合锁定意向客户成功解筹。
1、蓄客目标:
一期总体蓄客目标:到开盘前蓄客600组(VIP客户);
蓄客目标阶段分解:
A、蓄客第一阶段(2013年3月-2013年4月31日<前>):
蓄积VIP客户300组;
主要活动:【1】依云小镇认筹开始及客户会
【2】招商推介会
B、、蓄客第二阶段(2013年5月1日起-2013年6月31日<前>):
蓄积VIP客户300组;
主要活动:【1】主力店入驻或签约新闻发布会
【2】盛大解筹活动
2、认筹蓄客方案
认筹形式及优惠细则
认筹形式采用非集中认筹方式,建议从3月30日起,项目的认筹诚意金为2000元/套,一个认筹号仅限购买1套商铺。
优惠细则:
参加认筹客户,在开盘解筹时可享受2000元抵2万元购铺款优惠。
销售方案:
三年返租:
销售方案【一】实行返租销售,便于市场统一运作
1】实行返租,三年返租15%,三年返租总款从总价中一次扣除;
2】优惠方案
首付8万购铺开发商垫付首付,首付款需一年内交清,享受优惠98折。
不参与8万首付一次性购铺金额达150万以上—92折;一次性购铺金额达80--150万—依据购买总金额从93—95折不等。
带租约销售,增加投资者信心,带租约销售将商铺的契约合同转给投资户,三年租金返租给投资户(三年租金在首付款中扣除)。
【三】投资回报计算
投资者在购买商铺的同时,开发商为了让市场可以良好的运作,同时为了避免投资者的风险,投资者必须将该商铺的前3年租期租赁给商管公司。这样可以让投资者即买即收租,无须等待,直接得到现成的回报。商铺经营的前三年,为了培育好市场,投资者会得到总房款的15%的租金回报,以后2年定期收租5%,从第六年开始,市场已经成熟,租金每年开始递增8%,这样,投资者在15年左右的时间内就可以收回成本。
三、营销节奏安排
根据当前工程节点及招商进度,开盘前项目营销推广节点调整如下:
首次开盘期
蓄客阶段
正式认筹开盘活动
强势蓄客期
四、蓄客策略
1、集中认筹时间:2013年5月;
2、蓄客的策略:
盐城商业项目争相面市,市场竞争加剧,有效的客户争夺战激烈,本项目作为重新包装上市的楼盘,市场认同度还较低,所以要想达到项目一定的蓄客量保证项目的有序销售,除了要快速、拨高项目形象外,还要一系列的针对目标客群的吸筹的措施。
3、诚意认筹活动流程
认筹客户详读并了解本次诚意认筹活动须知,确定参与依云小镇诚意认筹活动
销售部投资顾问带认筹客户按序在财务室交纳诚意认筹金,销售部经理按认筹客户交纳诚意认筹金时间顺序填写《依云小镇诚意认筹申请书》,按交纳诚意金前后顺序编号(一式两份),投资顾问持已编号的诚意认筹申请书会同认筹客户填写,经销售部经理审核签字后,认筹客户再行签字确认。然后到财务室缴纳诚意