文档介绍：房地产开发全过程成本管理
理论与实践
2006-11-24
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内容大纲
树立统一的成本管理理念
成本控制基本方法-目标管理详解
建立多层次的成本管理体系
房地产项目开发全过程成本控制要点
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房地产成本管理理念
房地产成本管理行业特征
房地产成本管理理念―5W1H分析
房地产成本管理的发展过程
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房地产成本管理行业特征
成本管理的基本内容---- 合理确定成本与有效控制成本
房地产行业中不同角色的成本管理特征:
施工企业的确定与控制—现场与花费,管理上的问题
设计单位的确定与控制—设计周期与深度,技术上的问题
造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额,技术上的问题
房地产开发企业的确定与控制—产品与市场,经营上的问题;就是要知道哪些该花哪些不该花(有效),每部分花多少合适(匹配),合理配置成本(均衡)。强调成本的产品导向,成本管理是为了配合产品开发, 做出更好的产品。
不同利益原则下导致目的不同,导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异
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房地产成本管理理念―5W1H分析
1,成本管理的目的(WHY)—提升价值
2,房地产项目的成本构成(WHAT)—全成本
3,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)—确
定与控制
4,成本管理的阶段(WHEN)—全过程
5,成本管理的责任人(WHO) —全员
6,成本管理的方法(HOW)—目标管理
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成本管理的目的(WHY)
房地产公司是企业,利润是企业用永恒目标
成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本,提升投资价值
成本控制不等于省钱,花得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键;避免价值不平衡造成的浪费(怎么花钱)
成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标
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房地产项目成本的构成(WHAT)—全成本的概念
1,成本的概念:一些基本概念的区别与联系:成本、造价、投资、费用
2,成本构成
建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费
开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费
全成本=开发成本+期间费(营销和管理等)
3,时间与空间上的分布
时间:建设全过程都在发生
空间:公司+现场;实体+费用
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工程成本与完全成本
《经济评价》
合计
不可预见费
12
其他费用
11
开发期税费
10
销售费用
9
财务费用
8
管理费用
7
开发间接费
6
公共配套设施建设费
5
建筑安装工程费
4
基础设施建设费
3
前期工程费
2
土地费用
1
项目
序号
工程成本
项目发展全成本
开发成本
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工程成本与完全成本
例1
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境工程费
配套设施费
开发间接费
开发成本
三通一平费
临时设施费
营销设施建造费
工程成本
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9
工程成本与完全成本
例2
土地成本
前期费用
建安工程成本
开发间接费
营业费
公司管理费
财务费
项目发展成本
临时工程费
销售需要的建安费
工程成本
基础设施费
环境工程费
公建配套费
建筑单体费
全成本=开发成本+期间费
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