文档介绍：引言
•开发商项目成本管理的特点——突破承建市场的
成本控制观念,建立投资控制的理念
•全成本管理——全面、全过程、全员
•成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割
的有机组成部分
•成本管理是项目管理的一个有机组成部分,必须
要纳入项目管理中去综合考虑
房地产项目采购管理
房地产项目采购的定义
项目采购不同于一般概念上的商品购买,它包含着以
不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和
服务的整个采办过程。因此,采购不仅包括采购建筑
材料设备,而且还包括雇用承包商来实施土建工程和
聘用咨询专家来从事咨询服务。
材料设备采购工程采购咨询服务采购
房地产项目采购管理
【工程采购】
采购内容:工程总(分)包
工作内容:工程招投标,合同管理
【材料设备采购】
项目采购
采购内容:建筑材料与设备
战略采购
工作内容:采购招投标,供应商管理
项目全成本精细化管理理念项目全成本精细化管理理念
项目成本管理的全过程
竣工
可研/立项定位方案扩初/施工图发包施工
成本测算成本测算目标成本目标成本分解招标筹划变更结算
签证
目标成本调整
支付
•目标成本管理是主线(动态成本)
(合同管理)
•成本策划与合约规划是核心
•价值工程分析贯穿始终
•概预算/审算:是基本功——贯穿始终
•成本
•发包:是“虚实转换点”,承上启下
苦恼……
1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制?
(1)关于目标成本的研究和制定已经相当深入;
(2)建筑市场竞争日趋激烈,建筑采购成本日益低廉;
(3)ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。
2、设计、工程人员的苦恼……
(1)成本目标束缚设计;
(2)招投标与项目采购分判混乱;
(3)变更签证管理混乱;
(4)遵守流程和赶进度的矛盾。
传统“成本管理”的误区
1、成本管理的宗旨与原则不明确
管理思想:“成本核算=成本控制=成本管理”
管理目的:“节约、省钱、不被骗”
表现特点:造价计算(概、预、结)——定额模式下,强调个人
经验,追求算得快、算量准、定额熟、套价正确。
结果:成本管理经验肤浅,缺乏管理知识和经验的沉淀。
2、成本管理无“全面组织”保障
两个极端:
(1)强势地位:权威部门—官僚机构—成本管理=降低造价
(2)无成本意识:成本部=审算部—成本管理处于核算水准
现代成本管理理念
——以标准化合同文本与流程化管理为核心
——工程量清单计价模式
——结合产品和市场,以造价计算和成本分析为基础,以目标管理为
方法,以项目营销定位与技术管理为依托,以产品价值的实现为目标
展开成本管理工作。强调企业/团队的共同目标:利润,讲求性价
比,发掘价值,创造价值。
主动、全面、动态成本管理原则:成本超前先行(成本控制的重心前
移);积极、主动围绕目标成本的实现进行控制;全过程、全方位、
全环节、全员参与的动态成本管理;目标成本管理贯穿于建设项目的
每一个阶段,凡是做到事先控制为主,事中事后控制为辅,在立项、
设计、施工之前发现问题,减少无效成本。
成本管理的发展阶段:核算型的成本管理已濒临淘汰,控制型的成本
管理模式已不能满足市场的要求,成本管理必须向价值创造型转变—
—核心就是产品“价值工程”研究。
成本管理理念
1、项目成本管理的目的—提升价值
2、项目成本的构成—全成本,空间与时间分布
3、项目成本管理的阶段—全过程
4、项目成本管理的责任人—全员
5、项目成本管理的方法—目标成本管理
6、项目成本管理的要点—合理确定与动态控制