文档介绍：项目开发的设计全过程管理
设计管理部
设计管理是房地产开发中主要的业务环节之一,贯穿房地产业务的全过程,是地产公司产品战略的重要保障。现在结合工作实际,将设计管理中重要环节简述如下:
一、全过程管理
就公司现阶段设计管理而言,初步设计以前、施工图及工程实施阶段设计主导有一个从设计管理部到子公司工程部的变更,这就要求设计部、子公司工程部通过交流、设计评审、现场巡查等,加强前后两端设计主控方对设计全过程工作的参与和理解,增强工作的协同性。
一、全过程管理
规划阶段:
子公司:
在规划工作开始前应制定项目设计统筹计划,并完成设计条件的搜集整理,并由营销部牵头编制项目产品建议书(包括项目概况、优劣分析、产品初步设计方向、风格、定位、会所及相关配套的初步定位、商铺分布及面积建议、人车口部的设置建议等) ,建议书建议经总裁室审批,在规划过程中加强与设计部、设计院的互动,对设计成果进行评审。
集团设计管理部:
根据上述输入条件,编制《项目规划设计任务书》,在规划设计开始前提交设计单位;负责监控设计的过程和进度,及时与设计单位沟通、组织设计评审、提报会,完成规划文件终稿的编制。
一、全过程管理
方案阶段:
子公司:
对市场和客户展开调研,形成《项目产品定位及配比建议书》(包括项目定位、产品面积、户型、景观、品部、立面、配套、标杆楼盘、竞品楼盘资料等)、项目样板区、售展中心的策划建议书(包括布局、面积、景观、品部、立面、配套等),经审批确定后,在方案设计开始前提交集团设计管理部;
负责结合当地市场政策根据项目定位制定物业管理和社区配套的规划方案(包括物业管控模式、各类物业及配套用房的分布、实施安排和成本控制) ;
根据规划设计及项目定位,负责编制《成本测算》(包括项目产品的总体成本控制及主要品部的大致档次)
集团设计管理部:
根据上述输入条件,编制《方案设计任务书》,在规划设计开始前提交设计单位;集团设计管理部负责监控设计的过程和进度,及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会、开展住宅项目户型专题研讨会及住宅新科技研讨会、、开展外立面专题研讨会,完成文件终稿的编制。
一、全过程管理
初步设计阶段:
子公司:
在初步设计开始前负责完成项目市政配套规划方案、地质初勘及结构选型比选方案的制定;完成《目标成本》(包括项目建筑品部清单及成本明细等)的编制,经审批确定;住宅项目在初步设计终稿前完成日照分析报告、环评报告、交通评价报告等。
集团精装事业部:
负责完成精装户型梳理,经审批确定后,在扩初设计开始前提交集团设计管理部;负责完成公建、公共部位的装修平面梳理,在初步设计内审完成前经审批确定。
集团设计管理部:
编制《项目初步设计任务书》,在初步设计开始前提交设计单位;集团设计管理部负责监控设计的过程和进度,及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会,完成文件终稿的编制。
一、全过程管理
施工图设计阶段:
子公司:
编制《项目施工图设计任务书》,完成项目市政配套初步设计、地质详勘制定,市政配套初步设计、地质详勘,在施工图设计开始前提交设计单位;负责监控设计的过程和进度,及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会,完成文件终稿的编制。
集团设计管理部:
负责完成项目景观总图标高方案设计,经审批确定后,在施工图设计开始前提供给子公司工程部。
一、全过程管理
项目实施阶段:
子公司:
综合各个专业图纸,在图纸阶段完成各个交界面的收头、收边的问题;按设计统筹计划完成各个专项、二次设计,完成材料样品的现场打样,确定相关材料的工艺、工法。
做到样板现行,对架空层、入户大堂、标准层、景观样板等大批量实施前应有样板经过集团、子公司相关部门评审。
结合室内装修点位图完成户内水电暖安装系统图,结合景观图纸完成室外综合管线及道排设计,综合地下室水电暖设计完成地下室管线吊顶综合图。
集团设计管理部:
明确每个项目的责任加强对进行工地现场检查,比对项目实施与图纸的符合情况,侧重于:局部空间现场尺度关系,设备、管线等与立面的关系,结构、门窗与地坪、阳台等标高关系,立面幕墙、窗档分割,面层装饰与细节、雨棚、围墙与景观的关系等, 在现场打样基础上完成相关面层材料封样工作,并协助子公司完成项目实施阶段与设计相关的工作。
二、设计条件
设计条件大致可分为以下5类:
1、自然条件:
项目位置
项目在整个城市中的地理位置,在所属行政区域、非行政区域(如经济开发区、商贸金融区等)和房产开发板块中的地理位置。

项目现状
1) 项目四至范围

2) 气候气象
气温、主导风向、空气质量状况、噪音、水质状况等指标
二、设计条件
3)项目现状地形地貌
a、地势平坦状况,自然标高,