文档介绍：房地产经营
房地产经营四个内容

(一般分为中介服务经营和物业服务经营两大类)
(房屋建筑经营和城市土地经营的统一)
经营方式
(只从事某一方面、环节的经营)

房地产经营环境
:
政治环境、法律环境、经济环境、自然环境、社会环境、人文环境、科学技术环境。
:
住宅市场、商业房地产市场、写字楼市场。
:
房地产经营企业、供应商、营销中介、顾客、竞争者、公众、项目地点的自然条件。
房地产经营风险
风险是由经营项目在经营过程中存在的不确定性因素引起的,包括政治的、社会的、市场的和企业自身的。
主要表现为:市场购买力风险、变现风险、政治风险、社会风险、科学技术风险、经营能力风险、财务风险、利润风险、自然风险等。
系统风险
影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险,如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策变动等。这些因素不可能通过投资多样化来分散,又称不可分散风险。
非系统风险
发生于个别或某类经营活动的特有事件造成的风险,如经营能力风险、财务风险等,这些可通过多样化投资组合来分散或消除,又称可分散风险。
房地产交易经营

房地产所有权人(即出典人)在确保其房产所有权的前提之下获得贷款——典价,将房屋典给承典人使用,不收取房租;承典人将典价付给房产所有权人使用,不计利息。房产典当实质上是房屋所有权人以房屋的使用权与承典人的资金使用权交换,使房产经营活动的方式更灵活。承典人付出典价后无偿使用房屋,使用房屋的期限以房产所有权人归还典价为限,承典人收到房产所有权人归还的典金,就应当归还房产所有权人房屋的使用权。
房地产交易面积

套内使用面积
卧室、厅、厨房、卫生间、储藏室、过道等部分的使用空间水平投影的面积之和。
套内墙体面积
共用墙记入水平投影面积的一半
非共用墙全部记入
封闭式阳台(阳台栏板以上全部用玻璃窗围闭)
全部计算
半封闭式阳台水平投影面积的一半
房地产交易面积

公用建筑面积是整幢建筑物面积扣除整幢建筑物总套内建筑面积,并扣除已作为独立使用空间的地下室、车棚及人防工程等部分的建筑面积,具体包括公共使用的门厅、楼梯、电梯井、公共通道、垃圾管道及突出屋面的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等建筑面积之和。
公用建筑面积分摊系数
=整幢建筑面积总公用建筑面积
整幢建筑物总套内建筑面积
每套商品房分摊的公用建筑面积
=商品房套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
房地产买卖经营
买卖的房屋种类
商品房——由开发公司综合开发建成后买卖的住宅、商业用房及其他建筑物。
土地出让金、征地费、拆迁安置补偿费
勘察设计和前期工程费
成本建安工程费
住宅小区基础设施建设费和非盈利性配套公建费
管理费
贷款利息
经济适用房:其成本是商品房成本除土地出让金外的部分。
其价格是成本+税费+<3%利润
微利房(廉价房)
安居房:销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
平价房:成本+3%管理费
房地产买卖经营
公房——国家机关、企事业单位拥有产权的房屋,在
房改过程中,经房屋管理局确认产权来源清
楚且无产权争议的公有住房以成本价或标准
价卖给产权单位的干部职工,购买公房面积
受控于国家政策规定。
标准价——国家依据城镇中低收入职工家庭平均经济承受能力确定的公有住房的售房价格,含有较多国家优惠性政策。
成本价——包括住房征地费和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费和非盈利性配套公建费、管理费、贷款利息和税费。
房地产买卖经营
房地产买卖经营原则
平等自愿
协商一致
公平合理
履行法定手续