文档介绍：物业设施设备管理
物业设施设备
1物业:物业是指建成并交付使用的建筑物及配套的设施泼备,以及相关的场地。
:是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
:是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。
,主要分为:
(1) 强电系统
(2) 电梯升降系统
(3) 空调系统
(4) 给排水系统
(5) 消防系统
(6) 弱电系统(智能化系统)
(7) 房屋与设施
物业设施设备管理

:是根据物业服务合同的约定,运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理,保证房屋、设施、设备的正常使用,提高房屋、设施、设备的完好率,延长房屋、设施、设备的使用寿命,以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要,为业主创造良好的经济效益房屋物业增值。
2. 物业设施设备管理的目标
用好、管好、维护检修好、改造好现有设施备,提高设施设备的利用率及完好率,是物业设施设
备管理的根本目标。具体为:
1)保持设施、设备完好,满足使用功能;
2)确保物业及使用人的安全;
3)促进物业保值增值。
(2)衡量物业设施设备管理质量的三个指标:
1)房屋完好率:是指完好房屋与基本完好房屋面积之和占房屋总建筑面积的百分率。即:
房屋完好率(%) = (完好房屋建筑面积+ 基本完好房屋建筑面积) ÷ 房屋总建筑面积×%
危房率:就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分率。即:
危房率(%)=危险房屋的建筑面积÷房屋总建筑面积×%
3)设备完好率:是指完好设备设施数量占全部设施设备总数量的百分率。即:
设备设施完好率(%)=完好设施设备数量÷设施设备总数量×%
物业设施设备是否完好的基本标准为:
1)零部件完整齐全;
2)设施设备运转正常;
3)设备技术资料及运转记录齐全;
4)设备整洁,无跑、冒、滴、漏现象;
5)防冻、保温、防腐等措施完整有效。
物业设施设备的接管验收
物业接管验收,是指物业服务企业在承接物业时,对物业的公共部位、共用设施设备进行的、物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,同时接受图纸、说明文件等物业资料,从而着手实施物业管理。它是开展物业管理必不可少的主要环节,是物业管理的基础工作和前提条件,也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。
:
(1)明确建设单位、施工单位、物业服务企业的责、权、利,维护各自的合法权益。
(2)促使施工单位提高建设质量,加强物业建设与管理的衔接,提供物业管理的必备条件,确保物业安全和使用功能。
:物业接管验收是一个复杂的过程,它不仅涉及到建筑工程技术,人文景观,而且还涉及到许多法律法规,常常出现实际与理论或条文不一致的地方,所以在实际验收中要把握好尺寸,掌握以下基本原则:
(1)原则性与灵活性相结合的原则
所谓原则性,就是在物业接管验收时,要坚持原则、实事求是,严格按照标准把关,做到铁面无私,特别是要防止为个人利益放弃原则的情况发生。物业服务企业人员应把在验收中查出的各种问题做出详细的记录,该返工的要责成施工单位返工。返工达不到要求,不予验收签字,直至达到要求。
所谓灵活性,就是在不违背原则的前提下,具体问题具体分析,对于难免出现的一些非原则性的不尽人意之处,接管验收人员不必拘泥于成规,要针对不同情况分别采取措施,通过协商或经济补偿,力争圆满的解决接管验收中存在的非原则问题。
(2)细致人微与整体把握的原则
工程质量问题对物业使用不良影响的时间是相当久远,给管理带来的影响也是巨大的。所以,物业服务企业在进行物业接管验收时必须细致入微,。如:给排水系统是否畅通,供电线路及设备运行是否正常,隐蔽工程是否经认真检查验收,甚至室内的水、电线路用材是否符合规范要求等都要面面俱到,认真细查。
整体上的把握是从更高层次上去验收。如:土地规划使用情况,市政公共设施的连接,公共配套设施是否完善,产权是否明晰,有无法律、经济纠纷等综合性项目的验收。
:新建物业公共部位、共用设施设备的交接主体为:
交方:物业建设开发单位
收方:物业管理单位

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(1)建设部颁布的《房屋接管验收标