文档介绍：前期顾问报告
伟业顾问水务集团项目组
「汉阳项目」
项目发展方向
政策背景与分析
宏观环境分析-通胀高企
政策背景
CPI/PPI
GDP
GDP:自2009年三季度以来,GDP一直保持在8%以上的增长速度,国民经济高速增长,国内经济形势大好。
CPI:高速增长的经济形势下,通胀水平居高不下,2010年CPI指数一路攀升,%的涨幅,创下28个月以来的新高;%,全年在严重的通胀威胁之下。
PPI: %,%,涨幅均有所扩大。
从2010年1月至今央行3次提高利率,8次上调准备金率,货币政策持续收紧,但长时间宽松的货币政策导致流动性过剩,无法取得立竿见影的效果。
宏观环境分析-进入加息周期
货币供给居高不下:2010年全年现金净投放量6381亿元,同比多投放2354亿元,%;
储蓄搬家:,;
信贷不减:,其中住房贷款增加3306亿元;
政策背景
宏观环境分析-居民投资意愿强
对当前房价水平:近80%的居民认为“过高,难以接受”,这是有调查以来的最高值;
对未来房价:%的居民持上涨预期,%,接近于2009年4季度的最高点;
投资意愿:选择更多投资的居民占45%,其中投资首选仍是房产.
在CPI指数居高不下的背景下,居民对未来通胀预期加剧,央行2010年年末调查显示:“更多投资”近年来首次取代“更多储蓄”,成为居民首选。
政策背景
全国市场表现
“”
1月“国十一条”
4月“国十条”
第一轮调控后,一线热点城市“地王”频出。
第二轮调控后,房地产市场在5-8月显著降温,但从9月份开始全国楼市全面反弹。
9月,第三轮调控后,70个大中城市房屋销售价格环比仍上涨,%以下。
调控效果不佳
2010年三轮调控
政策背景
全国市场表现
%,楼市呈现“量价双升”态势;2011年1月份70个大中城市同比价格上涨的有68个城市,下降的仅有2个城市。%的城市有10个。目前房价仍处于高位运行态势。
房价越调越涨
数据来源:国家统计局
政策背景
武汉市场表现
2010年12月武汉土地总体成交41宗地块,环比11月上涨近百分之二百。
,,成交均价1893元/㎡,较11月份成交均价略降。
2010年末,武汉土地市场成交量大幅上涨,土地成交出现井喷现象。再次反映了政府调控的不力,以及各大房企对后市一致看好。
土地成交量飙升
政策背景
武汉市场表现
通过抑制需求的方法,2010年的二三轮调控都将供需比短暂地推到一个较合理的位置,市场整体情况供大于求。
2010年在庞大需求的推动下,房价一直呈稳定上涨趋势,三轮调控对销售量价未产生任何实质作用。
住宅供应略大于求
政策背景