文档介绍：二府庄地块开发战略沟通方案
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规划篇—项目规划及产品建议
市场篇—市场研究及案例分析
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定位篇—项目及产品定位策略
01市场篇
02
01
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01-1西安房地产市场分析
01-2区域竞品分析
01-3经典案例分析
住宅
商业
写字楼
板块特征——西安市住宅市场主要分为8大板块,形成了“南贵、北新、中空、东西贫”的格局,城内核心区的居住功能逐渐褪化
曲江新区——西安第一豪宅区
核心竞争力:集历史文化、城市意向、生态资源于一体的高端休闲住区;
高新区——高档住宅区
核心竞争力:产业强大、商业昌盛、居住高尚、功能齐备的产业新城;
城南区——中高端住宅区
核心竞争力:南二环便利交通、众多高校资源、政府机关,西邻高新、南接曲江;
城东区——老牌中档住宅区
核心竞争力:成熟的居住氛围、便利而丰富的生活配套;
城西区——边缘化低档住宅区
核心竞争力:传统老工业区,资源欠缺,优势不明显,区域竞争力弱;
浐灞生态区——新兴中低端住宅区
核心竞争力:政府推动的生态资源核心的城市新区,全市价格洼地,发展前景看好;
城北区——中档住宅区
核心竞争力:政府导向下的地产开发热点区,未来规划利好,价格中低,性价比高;
城内核心区——住宅空缺区
目前无在售住宅,以年久家属楼等老房为主,居住功能逐渐褪化,商业功能主导。
高新
中高档住宅区
6500-8000
曲江
8000-12000
城西
中低端住宅
5000-6500
城东
中档住
宅
5000-6000
浐灞
新兴低端住宅
5000-5500
城北
中档住宅区
5500-6000
城内
基本无供应
8000-10000元
城南
中档住宅区
6000-8000
西安月销售面积
西安月销售金额
西安月销售均价
住宅市场整体表现——2011年是国家对普通住宅市场的“调控年”,西安普通住宅市场“量跌价平”
随着限购令等国家对房地产行业的政策性调控,2010年9月-2011年8月份西安普通住宅成交价格稳定在7100元/平方米左右,呈现缓慢增长的态势;成交面积深受调控影响,出现大跌,但是从3月-6月份开始缓慢提升。住宅市场整体呈现“量跌价平”的态势。
西安住宅月销售金额
西安住宅销售面积
城南住宅市场整体表现——2011年,城南住宅市场在住宅限购令的影响下,销量和总销额较之2010年都出现大幅下滑。
2011年城南板块住宅市场销量大幅下滑;
随着住宅市场调控的不断深入,刚性需求开始缓慢释放;
整体呈现“价平量跌”的趋势。
客户需求结构——进入2011年以后,改善型及投资型客群减少,刚性需求成为市场主力客群,导致成交户型面积“两头变小,中间变大”
70-130㎡区间满足刚性需求的面积比例开始逐渐增加;
130㎡以上的大面积户型由于总价高,销售比例急剧降低;
小面积投资型物业比例逐渐降低。
현안
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在国家政策调控的大背景下,西安住宅市场成交面积急剧缩减,整体呈现“量跌价平”。
城南住宅市场——城南住宅市场主要集中销售量也在2011年开始几句缩减,价格保持平稳。
综合品质高、地铁沿线的项目能实现较高的销售速度和溢价。
从市场机会来看,住宅市场整体处于低迷状态,后市走势具有不可预测性。
住宅市场小结