文档介绍：永定河孔雀城大七期项目定位报告(伟业顾问)2011
1+1+1+1>1,“一个北京城,四个孔雀城”,品牌连锁,四个盘的营销力大于一个项目
1+1>1“五期、六期”同期操作,双盘同开,多期同开大于一个竞争对手
1+1+1+1+1>1“旗舰、精英、豪华、台联、叠拼”多线产品,多线同售,提供全面竞争产品
从项目运营的角度出发,我们一直在做“加法”
5-2-2-1 < 1,从一期杨树林大道到六期,景观逐渐减少
从物业附加值来看,实际上做的是“减法”
2-1-1 < 1,从一期会所到六期,物业配套与规模逐渐成反比
从视觉角度,大于加小于的组合十分矛盾
从力学角度,大于与小于组合后合力为零
现在,大七期让我们又机会做“加法”
2011年,伟大的、60万平米的大七期即将到来……
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伟业顾问
&gt; &gt;打造旗舰城,塑造新范本
永定河孔雀城大七期项目定位报告
伟业顾问/营销五部/ 2010年12月
项目面临的核心问题
二、如何实现产品突破,保障紧凑开发周期下的快速去化?
一、如何实现大盘突破,找到项目核心价值所在?
三、如何实现概念突破,保障配套对于住宅销售的带动?
四、如何实现景观突破,实现景观价值对于产品价值的支撑?
城市发展研究
城市价值
大七期项目定位报告思维导图
项目销售回顾
市场环境分析
项目价值
产品价值
客户价值
市场环境
市场案例
永定河项目定位
定位基础
价值支撑
定位出口
运营目标理解
项目关系解析
发展模式界定
大七期项目定位
客户定位
配套体系
产品提升
产品定位
景观打造
战略思考(认识篇)
运营思考(方法篇)
报告框架
第一部分:认知篇——市场环境及城市发展
第二部分:回顾篇——永定河孔雀城发展过程
第二部分:方法篇——大七期定位及标准配置打造
报告框架
第一部分:认知篇——市场环境及项目发展
第二部分:回顾篇——永定河孔雀城发展过程
第二部分:方法篇——大七期定位及标准配置打造
宏观市场环境研究
区域市场及竞争研究
项目发展研究及定位
宏观市场研究
A
回顾篇
B
研判篇
一级市场
二级市场
三级市场
租赁市场
经济环境
政策调控
市场供应
市场需求
一级市场:全年政策性周期明显,年末供需井喷
3月两会之后,“<”、北京市土地市场改革终止土地市场的火爆局面
“”确定加大普通住宅、保障住房土地供应的基调,成为北京土地市场又一分水岭
今年1-11月,北京市共成交住宅用地面积达8<47公顷,基本与去年全年持平,鉴于12月供应持续旺盛,全年成交量将明显高于去年
细观全年土地市场,以两次调控作为分水岭,可以明显的分为三个阶段——
全年住宅用地交易总量将超去年,市场表现一波三折
供应放量,成交活跃
调控改革、供需迟滞
供需两旺,地王频现
一级市场:全年政策性周期明显,年末供需井喷
3月16日,远洋、中国兵器、中国烟草等三家企业出手拿地,并连续刷新单价、总价地王
<4月26日,北京土地改革后房山窦店地块成为首个因价格过高“禁买”的地块
供应放量,成交活跃
调控改革、供需迟滞
供需两旺,地王频现
1-3月,北京住宅用地成交300公顷,超过前11月的三分之一
,源于开发商对市场预期极高,地王频现
<4月16日,市国土局宣布改变“价高者得”的土地竞买模式,而更多采用综合评标方式
加上<,这一阶段成交迟滞,流拍出现
8月,顺义林河,平回龙观村旧改,房山长沟两等多个地块出现流拍
,政府急推地,企业勤买单,普通住宅、保障房用地皆成交活跃
11月共成交255公顷住宅用地,创年内新高
据土地储备中心数据,12月供应量将超过11月
二级市场:全年量跌价升,年末成交走低
今年1-11月,北京市一手住宅共成交7.<4万套,不足去年全年15.<4万套的一半;共供应7.<4万套,与成交量持平,较09年供求关系大大改善;成交均价19960元/平米,%
政策调控强于市场选择是总体成交下跌的主要原因,国十一条、<、、精准,成功控制市场过热增长
全年一手住宅成交不足去年一半,政策调控市场过热增长
1月10日,“国十一条”政策出台,标志房地产收紧的开始
<4月17日,出台“限贷”调控政策,北京开始限购
9月29日,出台更严格的“限贷”政策,全