文档介绍：谨呈:建投鑫苑房地产开发有限公司
[2011]-ZZTZH-02
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鑫苑逸品香山二期整体定位及营销策略报告
同致行对项目一期营销的认知——
同致行思考
去化缓慢,销售周期过长
项目一期总体量约10万平方,从2008年销售至今,未取得良好的市场反应,根据同
致行市场研究部跟踪数据显示,2010年5月至12月每月成交仅26套,制约项目发展
形象不够鲜明独特
项目一期产品主打别墅大宅的理念在与现场展示等差距较大,难以体现项目的精髓所在,导致项目形象无法使目标客户产生强烈共鸣,不能够支撑一期的销售。
项目价值挖掘不到位
项目在周边配套资源不够完善的情况下,未对自身进行深度挖潜,同时资源整合力
度不够,导致推广虽有但不够响亮,目标客户对项目认可度低。
二期营销需“打破”一期营销僵局,重新“树立”项目的江湖地位!
同致行观点
破
立
二期销售如延续一期状况前景堪忧
二期推广如延续现阶段二期的推广方向,无法支持二期的营销工作
二期如延续一期不能深度挖掘项目价值,利润最大化难以保证
二期热销,引爆市场
知己知彼,明确优势
明确形象,精品包装
整合资源,出奇制胜
价值形象引发市场关注,深入人心
项目附加值鲜明独特,促进成交,利润最大化
区域市场分析
1
项目认知
2
客户分析
3
竞品分析
4
买点卖点分析
5
核心问题
营销三大攻略
项目推售
8
6
7
目录:
信心保障
9
现状——项目位于郑北花园路沿线,属于郑州“城市后花园”区域,且临近花园路主干道。但目前配套发展不足,对区域生活形态造成一定影响,需在项目营销中重点考虑对此问题的化解
区域市场分析
惠济区
金水区
管城区
二七区
中原区
CBD
郑东新区
本案
西部板块
北部板块
南部板块
中部板块
东部板块
为高端低密度项目集中区域,目前区域项目较少,随着土地日益稀缺,区域大盘缺乏,板块发展潜力有限,市场关注度趋冷。
作为郑州市老城区,生活资源极为丰富,且随着中原新城、万达广场等知名项目的开发,市场关注度正在逐渐提升。
区域商业氛围成熟,多为商业项目开发,住宅市场关注度不高。
随着航海路沿线旧城改造项目的开发,超百万项目林立,已经成为住宅产品市场的主要供应区域,市场关注度极高。
郑州市主要发展区域,政府政策、新客站的建设都带动了其发展必然受到市场极大关注,众多知名开发企业都已进入该区域开发项目。
启示——
迎合北区板块整体的规划发展方向,鑫苑·逸品香山项目对惠济板块发展将有可能起到引导作用——借助生态人居、地理位置、产品特点的特殊性,成为区域内稀缺高品质生态人居的挑战者,成为区域新兴标杆
未来——按市政规划,至2020年,郑州市建设用地发展方向主要以东、西、南为主,北部控制开发,建设生态旅游中心。项目地处北部发展轴心地位,对比而言,更具备“离尘不离城”的特质,为项目发展价值建立奠定了一定基础
区域性中心城市:
去年出台的《郑州市城市总体规划(2008~2020年)》,根据城市的经济、社会发展目标和资源环境特点,郑州未来发展的总体目标是在2020年以前把郑州建成名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市,正式迈入现代化大都市行列;
区域发展战略:
根据2008-2020年郑州市城市规划、文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势,完善科研教育功能;沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造,大力发展污染小、科技含量高、宜于居住区。
北部沿黄河生态旅游带、东风渠、金水河绿化带的建设将使金水区的生态环境得到进一步的提升,增加金水板块的生态人居价值
根据规划在花园路-文化路-东风路附近建设片区商业服务中心,重点发展商贸业、服务业、文化娱乐业、教育科研业
区域市场分析
未来——城市轨道交通、地面交通等的升级,将使项目板块居住功能提升有了坚实的基础,未来对周边区域的辐射引导作用也将逐步加强,因而应充分考虑对更大范围客户圈层的引导和细分问题,方能更有力的提升项目的销售价值
地铁:地铁2号线一期工程将于2014年底通车,地铁2号线贯通南北,南跨过南三环延伸至幸福路,连动郑州,地铁的建设将更加增强项目所在板块的城市形象,提升板块价值。
,对于本项目来讲地铁的贯通使得项目的辐射能力大大加强。
启示——
有人士形象地将城市的进程比喻为“步行时代”、“马车时代”、“汽车时代”和“地铁时代”,而如今,迎来地铁时代的