文档介绍：房地产库存现状与农民工市民化住宅需求
2016年,我国经济工作的主要任务之一是化解房地产库存。目前,社会各界对房地产高库存的认知比较一致,但对库存水平的具体判断存在一定的分歧。究其原因,是对房地产库存的界定模糊,加上部分数据缺失或不公开,导致房地产库存水平难以准确测算。因此,应结合房地产开发活动流程、工程跨期变换关系、房地产开发统计数据以及适当合理地估算,对当前我、住宅套户比进行测定,并提出房地产去库存的政策建议。
一、房地产库存的界定及合理区间
在房地产开发活动中,商品房建设过程先后经历了已出让未开发土地、已开工未取得预售许可、开工并已取得预售许可、已竣工等4个阶段。从常用的库存概念考虑,一般将具有相对成熟形态的产成品作为库存,也就是已竣工未出售的商品房。在我国现实情况中,还有几种情况的房产应包括在库存内。
一是商品房销售的 75%左右主要采用预售模式。在界定商品房库存时需要有所变通,应充分考虑到预售商品房的库存。
二是保障性住房是和商品房相对独立的住房体系,在统计上没有完全纳入到房地产开发统计中。保障性住房(不包括限价房和经济适用房)基本上属于申请-审核-分配性质的,不能自由上市交易,除年度新开工和基本建成套数对外公布,其他详细数据不公开。在大规模推进保障性安居工程建设中,由于配套设施不能及时跟上、选址偏僻、质量较低等原因,也存在一些保障性住房项目出现空置的现象。
三是游离在政策法规之外的小产权房也属于房地产范畴,并且规模较大。小产权房没有取得土地、规划、工程等许可,未纳入到现行房地产开发统计中,无法获得准确的建设、销售和库存等数据。
总之,简单用已竣工未出售的商品房衡量房地产库存至少存在着3个方面的低估:一是没有考虑期房库存情况;二是没有考虑保障性住房等的库存情况;三是没有考虑小产权房的库存情况。
基于上述分析,考虑到保障性住房和小产权房数据不公开或缺少统计数据,基于严谨性和准确性,可将房地产库存分为两个层次,分别是狭义房地产库存和广义房地产库存。此外,在广义房地产库存的基础上,增加保障性住房库存、小产权房库存,则是完整意义上的全口径库存,有待统计完善后进一步研究。
---狭义房地产库存。口径为现房库存,是指已竣工的待售现房,即现行房地产开发统计中商品房待售面积的概念,不包括已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。通过狭义库存可计算商品房空置率,用于判断商品房市场发展状况。
---广义房地产库存。口径为可售现期房库存,是指现房库存和期房库存之和,即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。所谓待售期房库存,是指尚未竣工但已经取得预售许可证的、可供销售或出租的商品房屋建筑面积。
值得强调的是,这里没有将待开发土地面积、未取得预售许可的施工项目纳入到房地产库存之中。原因在于:待开发土地面积还没有进行开工建设,完全可以通过改变土地属性转作其他用途,不能视为房地产库存。未取得预售许可的施工项目属于还没有形成商品房相对完整形态,资金投入尚未超过一定比例的在建工程,存在烂尾风险,也不宜作为房地产库存。否则,会泛化房地产库存的概念,过分夸大房地产库存的真实水平。
目前,合理的房地产库存范围尚无严格界定,比较有代表性的看法主要有:住建部齐骥认为,高库存是指一个城市的住房库存量超过合理区间,高过12~18个月的销售量;中国指数研究院认为,合理房地产库存去化周期一般为6~12个月左右;中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为,房地产库存去化周期的合理区间在6~18个月。可以看出,相对认可的合理房地产库存去化周期的上限是18个月()。
尽管目前还没有普遍认可的房地产库存去化周期的国际经验,但可参考空置率的国际经验来衡量我国房地产市场状况。一般而言,国际上合理的空置率(存量空置)的判断标准是:4%~5%为适度空置,10%为警戒空置,超过10%为严重空置。考虑到我国空置率(增量空置)和国际通用空置率(存量概念)存在差别,贾海2003年提出了适应国情特征的我国合理空置率区间,具体为:15%~30%之间为空置适量,供求基本平衡;31%~40%之间为空置偏多,存在库存积压;41%以上为空置严重,库存严重积压。
二、当前我国房地产库存的基本现状
。 2015年,,,处于合理区间。,,,%.我国实际情况是,广义库存去化周期能更好地反映房